商品房交付的條件是什么，開(kāi)發(fā)商應(yīng)了解房屋交付條件：
開(kāi)發(fā)商交付房屋應(yīng)具備的條件，又分為法律法規(guī)規(guī)定的交付條件和合同雙方約定的交付條件。開(kāi)發(fā)商交付房屋應(yīng)具備的條件包括上述兩個(gè)方面，即：開(kāi)發(fā)商在房屋交付時(shí)應(yīng)按照約定發(fā)出交付通知，出具必備的文件、能源及配套設(shè)施齊備等內(nèi)容。
⒈開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)按照合同約定發(fā)出交付通知(一般為書(shū)面通知)。
商品房買賣合同通常約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)在某年某月某日前交付房屋，并在交付前通知買受人，因此開(kāi)發(fā)商在交房前一般會(huì)向買受人發(fā)出書(shū)面通知，并安排一定的期限請(qǐng)買受人前來(lái)辦理入住手續(xù)(交付)，書(shū)面通知書(shū)的發(fā)放方式一般按照合同的約定，合同沒(méi)有約定的，一般采用掛號(hào)或者特快專遞的方式。要注意的是買受人一定要在合同中注明自己的準(zhǔn)確聯(lián)系方法和通訊地點(diǎn)，地址變更一定正式書(shū)面通知出賣人，以免出賣人按照舊地址發(fā)出通知無(wú)法送達(dá)，這種情況，責(zé)任是要買受人自己來(lái)承擔(dān)的。
⒉開(kāi)發(fā)商交付房屋時(shí)應(yīng)出具的幾個(gè)重要文件
以北京市為例，開(kāi)發(fā)商在交付房屋時(shí)應(yīng)出示以下文件：《北京市建設(shè)工程竣工備案表》，《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)》(實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù))，《室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告》，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》與《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
⑴《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》
相關(guān)規(guī)定。根據(jù)國(guó)家頒布的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案?！?/p>
備案表的形成。備案表是由北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站定制的統(tǒng)一格式，由建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)、勘探單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位和監(jiān)督部門(一般為北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站)等六家單位在工程完工具備驗(yàn)收條件后聯(lián)合進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，由建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位分別出具同意竣工驗(yàn)收意見(jiàn)(因此也稱為四方聯(lián)合驗(yàn)收)，開(kāi)發(fā)商報(bào)送北京市建設(shè)委員會(huì)備案，北京市建設(shè)委員會(huì)收齊文件審閱合格后加蓋北京市建設(shè)委員會(huì)工程竣工驗(yàn)收備案專用章。
備案表的性質(zhì)。備案表是建設(shè)單位(開(kāi)發(fā)商)、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、在監(jiān)督部門的監(jiān)督下進(jìn)行竣工驗(yàn)收、并經(jīng)北京市建設(shè)委員會(huì)審閱合格后給予備案的，因此，可以視為房屋的產(chǎn)品合格證。備案表對(duì)開(kāi)發(fā)商有著嚴(yán)格的約束作用。只要將項(xiàng)目送交主管部門備案，開(kāi)發(fā)商就必須對(duì)樓盤負(fù)責(zé)。
審閱備案表要點(diǎn)。首先，要驗(yàn)看該表的原件并索取復(fù)印件，并須將復(fù)印件和原件核對(duì)無(wú)誤。其次，要驗(yàn)查該備案表的簽署單位是否都已簽章確認(rèn)，尤其要查看是否已經(jīng)加蓋北京市建設(shè)委員會(huì)工程竣工驗(yàn)收備案專用章;第三，按照有關(guān)規(guī)定，竣工驗(yàn)收備案表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案，不能缺少任何一項(xiàng)，因此驗(yàn)房時(shí)不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張備案表，同時(shí)一定要仔細(xì)查看各個(gè)分項(xiàng)是不是均已備案，例如消防設(shè)施、二次供水設(shè)施的衛(wèi)生許可等。
⑵《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)》
目前很多商品房采用的是預(yù)售形式，買賣雙方在簽訂買賣合同時(shí)房屋尚未實(shí)際建成，合同中載明的房屋面積僅是測(cè)繪單位根據(jù)房屋的設(shè)計(jì)圖紙預(yù)測(cè)的結(jié)果，房屋建成后，實(shí)際面積與預(yù)測(cè)面積有一些誤差也是正常的，這也是買賣雙方在合同中約定面積誤差范圍的原因。由于實(shí)測(cè)面積涉及到房款結(jié)算，是合同雙方都很關(guān)注的環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商必須在房屋交付時(shí)向買受人提交房屋實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)。
測(cè)繪報(bào)該書(shū)的形成。竣工驗(yàn)收合格后開(kāi)發(fā)商應(yīng)委托具備測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪所(隊(duì))對(duì)房屋面積測(cè)繪，出具《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)》。
主要內(nèi)容。一般來(lái)說(shuō)應(yīng)包括測(cè)繪單位的作業(yè)聲明、作業(yè)說(shuō)明、房屋建筑面積總表等內(nèi)容，并附有共有共用建筑面積分?jǐn)傉f(shuō)明。
審閱要點(diǎn)。首先要看測(cè)繪單位是否具備測(cè)繪資質(zhì)，出具的測(cè)繪報(bào)告是否有保留意見(jiàn)，共有共用建筑面積分?jǐn)傉f(shuō)明是否與商品房買賣合同的約定一致，如果有變更是否已經(jīng)按照合同的約定通知買受人;相同戶型的房屋面積是否一致，如果不一致是否有合理的原因。
⑶《室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告》
室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)的目的主要是確定房屋內(nèi)空氣中有害氣體是否超標(biāo)，有害氣體超標(biāo)的原因在于建筑材料不符合國(guó)家規(guī)定的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，例如氨氣超標(biāo)就是因?yàn)楸狈降貐^(qū)冬季施工澆筑混凝土?xí)r需要添加外加劑造成的，最早使用的外加劑普遍含有尿素，后來(lái)淘汰了，但也有一些施工單位出于經(jīng)濟(jì)利益考慮，違反國(guó)家規(guī)定繼續(xù)使用，造成氨氣超標(biāo)。至于甲醛、苯的超標(biāo)一般是因?yàn)樵谘b修時(shí)使用了不符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的材料所導(dǎo)致的。
建設(shè)部制定的《關(guān)于加強(qiáng)建筑工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量管理若干意見(jiàn)》規(guī)定：建筑工程竣工時(shí)，建筑單位要按照《民用建筑工程市內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》要求對(duì)室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢查驗(yàn)收，委托經(jīng)考核認(rèn)可的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)建筑工程室內(nèi)氡、甲醛、苯、氨、總會(huì)發(fā)有機(jī)化合物(TVOC)的含量指標(biāo)進(jìn)行檢測(cè)。建筑工程室內(nèi)環(huán)境有害物質(zhì)含量指標(biāo)不符合規(guī)范規(guī)定的，不得投入使用。北京市建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于貫徹建設(shè)部〈關(guān)于加強(qiáng)建筑工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量管理的若干意見(jiàn)〉的通知》(京建質(zhì)[2002]197號(hào))規(guī)定2002年1月1日以后開(kāi)工的新建、改建和擴(kuò)建工程，工程完工后建設(shè)單位應(yīng)組織工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后再投入使用。2002年7月1日以后開(kāi)工的所有民用建筑工程完工后，建設(shè)單位必須組織對(duì)室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行驗(yàn)收，并委托經(jīng)市建委等有關(guān)部門考核認(rèn)可的檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)建筑工程室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行檢測(cè)，依據(jù)規(guī)范檢測(cè)不合格的，不得竣工驗(yàn)收，應(yīng)及時(shí)查找原因并采取措施進(jìn)行處理，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行再次檢測(cè)，直至符合要求后方可進(jìn)行竣工驗(yàn)收和辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。
《室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告》的形成。按照建設(shè)部和北京建委的有關(guān)規(guī)定，商品房建設(shè)完成后必須進(jìn)行室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)，檢測(cè)合格的才可以辦理竣工驗(yàn)收備案。因此，開(kāi)發(fā)商在商品房竣工驗(yàn)收后必須委托具備相關(guān)資質(zhì)的檢測(cè)單位按照上述規(guī)定對(duì)房屋室內(nèi)環(huán)境進(jìn)行檢測(cè)。
《室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告》的內(nèi)容。按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》的規(guī)定一般應(yīng)檢測(cè)空氣中的甲醛、苯、氨、氡的含量;其中各項(xiàng)指標(biāo)分別為：
氡(Bq/m3)≤200，苯(mg/m3)≤0.09，氨(mg/m3)≤0.2，
游離甲醛(mg/m3)≤0.08，TVOC(mg/m3)≤0.5
審閱《室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告》要點(diǎn)。要查看：檢測(cè)單位是否具備檢測(cè)資質(zhì)，出具的檢測(cè)報(bào)告是否有保留意見(jiàn)，檢測(cè)方法是否符合有關(guān)規(guī)定。
⑷《住宅質(zhì)量保證書(shū)》與《住宅使用說(shuō)明書(shū)》
《住宅質(zhì)量保證書(shū)》與《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)在住宅交付用戶的同時(shí)提供給用戶。
《住宅質(zhì)量保證書(shū)》可以作為商品房購(gòu)銷合同的補(bǔ)充約定。是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷售的商品房住宅承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任的法律文件，房地廠開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅出售后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示委托單位。住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。
《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)包括的內(nèi)容：工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí);地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;正常使用情況下個(gè)部位、部件保修內(nèi)容與保修期;用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的實(shí)現(xiàn)。
《住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。開(kāi)發(fā)商在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中對(duì)住戶合理使用住宅應(yīng)有提示，因用戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修造成的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任，因住戶使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失的，由責(zé)任人承擔(dān)責(zé)任。
《住宅使用說(shuō)明書(shū)》一般包含的內(nèi)容：開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位;結(jié)構(gòu)類型;裝修、裝飾注意事項(xiàng);上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置說(shuō)明;有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng);門、窗類型，使用注意事項(xiàng);配電負(fù)荷;承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明;其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。
開(kāi)發(fā)商交付使用時(shí)水電必須同時(shí)開(kāi)通，在實(shí)際中如由于市政設(shè)施薄弱，存在著交付時(shí)提供臨時(shí)電的情況，但臨時(shí)點(diǎn)如不影響買受人使用，并可在交付后的一定期限內(nèi)接通正式電的，也可以認(rèn)為具備通電條件;使用水泵的要有衛(wèi)生部門的《衛(wèi)生許可證》;天然氣一般約定要入住率達(dá)到70%是通氣，但在此前開(kāi)發(fā)商應(yīng)提供替代條件供買受人使用;電視、網(wǎng)絡(luò)、電話應(yīng)具備接駁條件;配備一定數(shù)量的車位。
