商品房交付的條件是什么，開發(fā)商應(yīng)了解房屋交付條件：

開發(fā)商交付房屋應(yīng)具備的條件，又分為法律法規(guī)規(guī)定的交付條件和合同雙方約定的交付條件。開發(fā)商交付房屋應(yīng)具備的條件包括上述兩個方面，即：開發(fā)商在房屋交付時應(yīng)按照約定發(fā)出交付通知，出具必備的文件、能源及配套設(shè)施齊備等內(nèi)容。

⒈開發(fā)商應(yīng)及時按照合同約定發(fā)出交付通知(一般為書面通知)。

商品房買賣合同通常約定開發(fā)商應(yīng)在某年某月某日前交付房屋，并在交付前通知買受人，因此開發(fā)商在交房前一般會向買受人發(fā)出書面通知，并安排一定的期限請買受人前來辦理入住手續(xù)(交付)，書面通知書的發(fā)放方式一般按照合同的約定，合同沒有約定的，一般采用掛號或者特快專遞的方式。要注意的是買受人一定要在合同中注明自己的準(zhǔn)確聯(lián)系方法和通訊地點，地址變更一定正式書面通知出賣人，以免出賣人按照舊地址發(fā)出通知無法送達，這種情況，責(zé)任是要買受人自己來承擔(dān)的。

⒉開發(fā)商交付房屋時應(yīng)出具的幾個重要文件

以北京市為例，開發(fā)商在交付房屋時應(yīng)出示以下文件：《北京市建設(shè)工程竣工備案表》，《房屋土地測繪技術(shù)報告書》(實測面積數(shù)據(jù))，《室內(nèi)環(huán)境檢測報告》，《住宅質(zhì)量保證書》與《住宅使用說明書》。

⑴《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》

相關(guān)規(guī)定。根據(jù)國家頒布的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案?！?/p>

備案表的形成。備案表是由北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站定制的統(tǒng)一格式，由建設(shè)單位(開發(fā)商)、勘探單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位和監(jiān)督部門(一般為北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站)等六家單位在工程完工具備驗收條件后聯(lián)合進行工程竣工驗收。驗收合格的，由建設(shè)單位(開發(fā)商)、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位分別出具同意竣工驗收意見(因此也稱為四方聯(lián)合驗收)，開發(fā)商報送北京市建設(shè)委員會備案，北京市建設(shè)委員會收齊文件審閱合格后加蓋北京市建設(shè)委員會工程竣工驗收備案專用章。

備案表的性質(zhì)。備案表是建設(shè)單位(開發(fā)商)、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、在監(jiān)督部門的監(jiān)督下進行竣工驗收、并經(jīng)北京市建設(shè)委員會審閱合格后給予備案的，因此，可以視為房屋的產(chǎn)品合格證。備案表對開發(fā)商有著嚴(yán)格的約束作用。只要將項目送交主管部門備案，開發(fā)商就必須對樓盤負責(zé)。

審閱備案表要點。首先，要驗看該表的原件并索取復(fù)印件，并須將復(fù)印件和原件核對無誤。其次，要驗查該備案表的簽署單位是否都已簽章確認，尤其要查看是否已經(jīng)加蓋北京市建設(shè)委員會工程竣工驗收備案專用章;第三，按照有關(guān)規(guī)定，竣工驗收備案表上的每一項都必須報主管部門備案，不能缺少任何一項，因此驗房時不能只看開發(fā)商有沒有這張備案表，同時一定要仔細查看各個分項是不是均已備案，例如消防設(shè)施、二次供水設(shè)施的衛(wèi)生許可等。

⑵《房屋土地測繪技術(shù)報告書》

目前很多商品房采用的是預(yù)售形式，買賣雙方在簽訂買賣合同時房屋尚未實際建成，合同中載明的房屋面積僅是測繪單位根據(jù)房屋的設(shè)計圖紙預(yù)測的結(jié)果，房屋建成后，實際面積與預(yù)測面積有一些誤差也是正常的，這也是買賣雙方在合同中約定面積誤差范圍的原因。由于實測面積涉及到房款結(jié)算，是合同雙方都很關(guān)注的環(huán)節(jié)，開發(fā)商必須在房屋交付時向買受人提交房屋實測面積數(shù)據(jù)。

測繪報該書的形成?？⒐を炇蘸细窈箝_發(fā)商應(yīng)委托具備測繪資質(zhì)的測繪所(隊)對房屋面積測繪，出具《房屋土地測繪技術(shù)報告書》。

主要內(nèi)容。一般來說應(yīng)包括測繪單位的作業(yè)聲明、作業(yè)說明、房屋建筑面積總表等內(nèi)容，并附有共有共用建筑面積分?jǐn)傉f明。

審閱要點。首先要看測繪單位是否具備測繪資質(zhì)，出具的測繪報告是否有保留意見，共有共用建筑面積分?jǐn)傉f明是否與商品房買賣合同的約定一致，如果有變更是否已經(jīng)按照合同的約定通知買受人;相同戶型的房屋面積是否一致，如果不一致是否有合理的原因。

⑶《室內(nèi)環(huán)境檢測報告》

室內(nèi)環(huán)境檢測的目的主要是確定房屋內(nèi)空氣中有害氣體是否超標(biāo)，有害氣體超標(biāo)的原因在于建筑材料不符合國家規(guī)定的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，例如氨氣超標(biāo)就是因為北方地區(qū)冬季施工澆筑混凝土?xí)r需要添加外加劑造成的，最早使用的外加劑普遍含有尿素，后來淘汰了，但也有一些施工單位出于經(jīng)濟利益考慮，違反國家規(guī)定繼續(xù)使用，造成氨氣超標(biāo)。至于甲醛、苯的超標(biāo)一般是因為在裝修時使用了不符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的材料所導(dǎo)致的。

建設(shè)部制定的《關(guān)于加強建筑工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量管理若干意見》規(guī)定：建筑工程竣工時，建筑單位要按照《民用建筑工程市內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》要求對室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢查驗收，委托經(jīng)考核認可的檢測機構(gòu)對建筑工程室內(nèi)氡、甲醛、苯、氨、總會發(fā)有機化合物(TVOC)的含量指標(biāo)進行檢測。建筑工程室內(nèi)環(huán)境有害物質(zhì)含量指標(biāo)不符合規(guī)范規(guī)定的，不得投入使用。北京市建設(shè)委員會《關(guān)于貫徹建設(shè)部〈關(guān)于加強建筑工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量管理的若干意見〉的通知》(京建質(zhì)[2002]197號)規(guī)定2002年1月1日以后開工的新建、改建和擴建工程，工程完工后建設(shè)單位應(yīng)組織工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量驗收，驗收合格后再投入使用。2002年7月1日以后開工的所有民用建筑工程完工后，建設(shè)單位必須組織對室內(nèi)環(huán)境進行驗收，并委托經(jīng)市建委等有關(guān)部門考核認可的檢測機構(gòu)對建筑工程室內(nèi)環(huán)境進行檢測，依據(jù)規(guī)范檢測不合格的，不得竣工驗收，應(yīng)及時查找原因并采取措施進行處理，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定進行再次檢測，直至符合要求后方可進行竣工驗收和辦理竣工驗收備案手續(xù)。

《室內(nèi)環(huán)境檢測報告》的形成。按照建設(shè)部和北京建委的有關(guān)規(guī)定，商品房建設(shè)完成后必須進行室內(nèi)環(huán)境檢測，檢測合格的才可以辦理竣工驗收備案。因此，開發(fā)商在商品房竣工驗收后必須委托具備相關(guān)資質(zhì)的檢測單位按照上述規(guī)定對房屋室內(nèi)環(huán)境進行檢測。

《室內(nèi)環(huán)境檢測報告》的內(nèi)容。按照國家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》的規(guī)定一般應(yīng)檢測空氣中的甲醛、苯、氨、氡的含量;其中各項指標(biāo)分別為：

氡(Bq/m3)≤200，苯(mg/m3)≤0.09，氨(mg/m3)≤0.2，

游離甲醛(mg/m3)≤0.08，TVOC(mg/m3)≤0.5

審閱《室內(nèi)環(huán)境檢測報告》要點。要查看：檢測單位是否具備檢測資質(zhì)，出具的檢測報告是否有保留意見，檢測方法是否符合有關(guān)規(guī)定。

⑷《住宅質(zhì)量保證書》與《住宅使用說明書》

《住宅質(zhì)量保證書》與《住宅使用說明書》應(yīng)在住宅交付用戶的同時提供給用戶。

《住宅質(zhì)量保證書》可以作為商品房購銷合同的補充約定。是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品房住宅承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任的法律文件，房地廠開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。商品住宅出售后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示委托單位。住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。

《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)包括的內(nèi)容：工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級;地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修;正常使用情況下個部位、部件保修內(nèi)容與保修期;用戶報修的單位，答復(fù)和處理的實現(xiàn)。

《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用注意事項。開發(fā)商在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應(yīng)有提示，因用戶使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修造成的質(zhì)量問題，開發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任，因住戶使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失的，由責(zé)任人承擔(dān)責(zé)任。

《住宅使用說明書》一般包含的內(nèi)容：開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位;結(jié)構(gòu)類型;裝修、裝飾注意事項;上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置說明;有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項;門、窗類型，使用注意事項;配電負荷;承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;其他需要說明的問題。

開發(fā)商交付使用時水電必須同時開通，在實際中如由于市政設(shè)施薄弱，存在著交付時提供臨時電的情況，但臨時點如不影響買受人使用，并可在交付后的一定期限內(nèi)接通正式電的，也可以認為具備通電條件;使用水泵的要有衛(wèi)生部門的《衛(wèi)生許可證》;天然氣一般約定要入住率達到70%是通氣，但在此前開發(fā)商應(yīng)提供替代條件供買受人使用;電視、網(wǎng)絡(luò)、電話應(yīng)具備接駁條件;配備一定數(shù)量的車位。