一、什么是房屋租賃合同

房屋租賃是日常生活、生產(chǎn)當(dāng)中最常見(jiàn)租賃合同。年輕人在創(chuàng)業(yè)初期，大多租賃房屋作為居住條件，有多套房屋的業(yè)主也依靠出租房屋作為收入來(lái)源。

房屋租賃合同是指房屋出租人將出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

二、房屋租賃合同糾紛如何處理、怎么辦

處理房屋租賃合同糾紛，要遵循以下原則：

（一） 買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則

買(mǎi)賣(mài)不破租賃是租賃期間出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給第三人的，租賃合同對(duì)于受讓的第三人繼續(xù)有效。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。其具體內(nèi)容包括：

1. 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)。這里所有權(quán)變動(dòng)的情形包括買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與等。

2. 承租人沒(méi)有終止或解除租賃合同的意思表示。

如果承租人已明確表示終止或解除租賃合同，則不發(fā)生所有權(quán)與租賃權(quán)的沖突問(wèn)題。租賃物所有權(quán)變動(dòng)后，新的所有人取代原有所有人地位而成為新的承租人。原出租人因租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而退出出租人地位。承租人應(yīng)依照原租賃合同向新的所有人履行義務(wù)。

（二） 抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系

抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系，指一物之上抵押權(quán)與租賃權(quán)同時(shí)存在，當(dāng)兩者發(fā)生沖突時(shí)，哪個(gè)權(quán)利效力優(yōu)先的問(wèn)題。

抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系，有兩種情形：

1. 租賃權(quán)發(fā)生在先，抵押權(quán)發(fā)生在后。

對(duì)此，《擔(dān)保法》規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)面書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！薄稉?dān)保法解釋》進(jìn)一步規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓繼續(xù)有效。”

2. 抵押權(quán)發(fā)生在先，租賃權(quán)發(fā)生在后。

《擔(dān)保法解釋》規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)?！?/p>

（三）承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)相沖突的處理

《民法通則》規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利?！比绻捶莨灿腥藢⒊鲎獾墓餐?cái)產(chǎn)中的自有份額轉(zhuǎn)讓時(shí)，即發(fā)生承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與其他共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的沖突。

一般來(lái)講，共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)更為優(yōu)先。共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有所有權(quán)保護(hù)的效力，而租賃關(guān)系是債權(quán)關(guān)系，依據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，共有人的物權(quán)應(yīng)優(yōu)先對(duì)待。而承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)雖然有債權(quán)物權(quán)化的特征，但其畢竟是債權(quán)關(guān)系，仍然不能等同于物權(quán)的效力。

另外，讓其他共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，有利于對(duì)房屋的管理、修繕、使用。

（四）房屋租賃中的登記備案問(wèn)題

根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度。房屋租賃申請(qǐng)經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。

當(dāng)事人未辦理登記備案手續(xù)，未取得《房屋租賃證》的，租賃合同是否有效?《城市房屋租賃管理辦法》中并未明確規(guī)定取得《房屋租賃證》是租賃合同法、有效的前提條件。登記備案是房產(chǎn)管理部門(mén)的行政管理行為，其本身不是合同生效的要件。

因此，房屋租賃合同訂立后，當(dāng)事人沒(méi)有辦理登記手續(xù)的，應(yīng)責(zé)令其補(bǔ)辦手續(xù)，而不應(yīng)因此否定租賃合同的效力。

看過(guò)本文，相信您對(duì)什么是房屋租賃合同，糾紛如何處理，房屋租賃合同糾紛怎么辦已經(jīng)有了清晰地認(rèn)識(shí)。專(zhuān)家在此提醒，房屋租賃合同糾紛較為復(fù)雜，呈現(xiàn)多樣化特點(diǎn)，必要時(shí)還要具體問(wèn)題具體分析，建議可以咨詢更為專(zhuān)業(yè)的法律人士。