一、什么是商品房銷售五證？

“五證”是證明房地產(chǎn)開發(fā)商為合法的銷售主體，證明其銷售行為合法以及購房者與之簽訂的合同為合法有效的法定證件，開發(fā)商必須具備五證才能保證購房者在付款入住之后拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證書。

“五證”包括：房屋土地管理局的“中華人民共和國國有土地使用證”;城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證”;城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證”;城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的“建設(shè)工程開工證”;房屋土地管理局的“商品房銷售許可證”。此外，屬于期房預(yù)售的，應(yīng)取得“商品房預(yù)售許可證”;屬于外銷商品房的，應(yīng)取得“商品房外銷許可證”。

二、商品房的價(jià)格如何構(gòu)成？

商品房的價(jià)格構(gòu)成主要有以下幾項(xiàng)：1.土地費(fèi)用，包括開發(fā)商向國家支付的土地出讓金，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。2.前期工程費(fèi)用，包括勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用以及“三通一平”的費(fèi)用。3.建筑安裝工程費(fèi)用，包括直接支付給建筑施工企業(yè)的工程建筑安裝費(fèi)用和施工管理費(fèi)等間接費(fèi)用。4.商品房的經(jīng)營費(fèi)用，包括房屋竣工后未出售之前的修理養(yǎng)護(hù)費(fèi)，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理營銷等費(fèi)用。5.小區(qū)內(nèi)的配套費(fèi)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用、利潤和稅金。6.代收費(fèi)用，包括地段差價(jià)、附加費(fèi)(主要是配套即大市政配套)、投資方向調(diào)節(jié)稅等。