一、商品房銷售條件有哪些？

購買商品房看“五證”、“二書”，是許多人的普遍觀念。但“五證”和“二書”分別指什么，又有何意義呢?對(duì)此明確了解的人并不是很多。

其實(shí)，“五證”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，應(yīng)具備的五項(xiàng)條件：1.擁有建設(shè)用地規(guī)劃許可證;2.擁有國有土地使用權(quán)證;3.擁有建設(shè)工程規(guī)劃許可證; 4.擁有建設(shè)工程施工許可證;5.擁有商品房預(yù)(銷)售許可證。 五項(xiàng)條件，保證了房地產(chǎn)開發(fā)行為在土地取得、建設(shè)施工、銷售環(huán)節(jié)的合法性。無論是商品房預(yù)售還是現(xiàn)售，五證齊備，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為方為合法，購房人與之簽訂的買賣合同才具有法律效力，這樣才能保障購房人取得完整的商品房產(chǎn)權(quán)(房屋所有權(quán)和該房屋占用的相應(yīng)土地的土地使用權(quán))，所購商品房才能作為轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃等房地產(chǎn)交易的有效標(biāo)的物。

“二書”，是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。嚴(yán)格意義上，這并不是商品房銷售的條件，而是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付房屋時(shí)向購房人提供的對(duì)所售商品房的質(zhì)量承諾和正確使用的說明。但通常也認(rèn)為是銷售的條件。

只有合法進(jìn)入市場的商品房，才具有國家承認(rèn)的產(chǎn)權(quán)。購房人在簽訂購房合同之前一定要查驗(yàn)商品房的銷售條件是否完備。

二、商品房價(jià)格是怎么形成的？

(一)土地使用權(quán)取得費(fèi)

商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過國有土地出讓、轉(zhuǎn)讓獲得國有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為支付的出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、拆遷安置補(bǔ)償?shù)膬糁С黾鞍匆?guī)定應(yīng)交付的有關(guān)稅費(fèi)之和;商品住宅開發(fā)經(jīng)營單位依法通過行政劃撥取得國有土地使用權(quán)的，其土地使用權(quán)取得費(fèi)為取得該劃撥土地所支付的征地費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)及城市市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用之和。

(二)住宅開發(fā)成本

1、前期工程費(fèi)。包括水文及工程地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通路及平整場地等費(fèi)用支出。

2、建筑、安裝工程費(fèi)、設(shè)備費(fèi)。包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費(fèi)、水電安裝工程費(fèi)(含結(jié)構(gòu)和裝修)、設(shè)備購置費(fèi)等。

3、附屬工程費(fèi)。包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃的非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電(含一戶一表)、供氣、供熱、有線電視、郵政信報(bào)箱、電信、路燈、防盜(含每戶或單元保安門)、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排水、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的設(shè)施(設(shè)備)及建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。

非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項(xiàng)目的公共停車

庫(棚)、鍋爐房、水泵房、派出所、居委會(huì)、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、圍墻等建設(shè)費(fèi)用中，按規(guī)定應(yīng)由商品住宅開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。

4、開發(fā)間接費(fèi)。指開發(fā)經(jīng)營單位直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

5、其他符合國家規(guī)定并與項(xiàng)目開發(fā)直接有關(guān)的費(fèi)用。

(三)住宅開發(fā)期間費(fèi)用

指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等支出。住宅開發(fā)期間費(fèi)用應(yīng)按受益項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偂?/p>

1、管理費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營單位行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

2、財(cái)務(wù)費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營單位在開發(fā)經(jīng)營過程中為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財(cái)務(wù)費(fèi)用。

3、銷售費(fèi)用，指開發(fā)經(jīng)營單位為銷售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

(四)利潤

以上地使用權(quán)取得費(fèi)和住宅開發(fā)成本之和為基數(shù)計(jì)取，屬政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的商品住宅，其利潤率由政府價(jià)格主管部門確定;屬市場調(diào)節(jié)價(jià)的商品住宅，其利潤率由開發(fā)經(jīng)營單位自行確定。

(五)稅金

指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。稅金按國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅不列入組價(jià)因素，在商品住宅銷售價(jià)格外按稅務(wù)部門的規(guī)定辦理。

(六)商品住宅差價(jià)

包括樓層差價(jià)、朝向差價(jià)。樓層差價(jià)、朝向差價(jià)分別按增減代數(shù)和為零的原則，由開發(fā)經(jīng)營單位自行制定，其中屬政府定價(jià)的政府指導(dǎo)價(jià)的，報(bào)價(jià)格主管部門確認(rèn)。

下列費(fèi)用不得計(jì)入商品住宅成本

(一)開發(fā)經(jīng)營單位自用的辦公用房、營業(yè)用房等應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用;

(二)企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出以及其它各種與開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的費(fèi)用;

(三)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款;

(四)國家規(guī)定不得列入成本費(fèi)用的其他支出。