一、購買商品房操作流程是怎樣的？

商品房購房流程：

（一）籌措購房資金

1、公積金及公積金貸款的取得

2、商業(yè)貸款的取得

（二）查驗欲購房前的銷售許可證或房產所有權證、土地使用權證

1、查驗目的

規(guī)避房產交易過戶中產生的風險

2、查驗途徑

要求開發(fā)商出示銷售許可證或房產所有權證、土地使用權證原件。

（三） 簽證《買賣契約》

1、簽證程序(含注銷登記程序)

收件----核驗資料----登記----歸檔

1、需提供資料

買賣契約

當事人雙方身份證明

購房單位企業(yè)營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)(機關)法人登記證

購房單位法定代表人身份證明

5、 授權委托書

6、 委托代理人的有關委托書和被委托人身份證明以及委托書的 公證證明

(三)收費標準(含注銷登記費用、10日內交納契稅)

商品房需繳納2%的契稅(假若面積大于144平米，需繳納4%的契稅)和成交價千分之一的印花稅，如果是二手房，則買賣雙方各交成交價的萬分之五的印花稅。

(四)維修基金的交納(主要是商品房)

1、純獨立式、聯(lián)排別墅，購房人按購房款的1%繳交維修基金。

2、高層、小高層商品房或設有電梯的多層商品房(寫字樓、酒店式公寓等)，購房人按購房款的3% 繳交維修基金。

商品房的銷售面積如何計算？

商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積（即套內建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。

即：商品房銷售面積＝套內建筑面積十分攤的公用建筑面積之和（l）套內建筑面積的計算方法：

套內建筑面積：套內使用面積十套內墻體面積十陽臺建筑面積①套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》（GBJ96—86）規(guī)定的方法計算；其他建筑，按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設計規(guī)范》計算；

②套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

a.共用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計入內墻體面積；

b.非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。

（2）商品房分攤的公用建筑面積的計算方法主要包括以下兩部分：

①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房之建筑面積；

②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

下列空間不得計入公用建筑面積：

①作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等；

②作為人防工程的地下室。

公用建筑面積計算公式：

公用建筑面積＝整棟建筑的面積-各套套內建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積/各套套內建筑面積之和分攤的公用建筑面積＝各套套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)一般高層住宅公用建筑面積分攤系數(shù)為0.4左右。

因此，商品房銷售面積公式還可表達為：

商品房銷售面積＝套內建筑面積（l十公用建筑面積分攤系數(shù)＜約為0.4＞）