一、購買商品房操作流程是怎樣的？

商品房購房流程：

（一）籌措購房資金

1、公積金及公積金貸款的取得

2、商業(yè)貸款的取得

（二）查驗(yàn)欲購房前的銷售許可證或房產(chǎn)所有權(quán)證、土地使用權(quán)證

1、查驗(yàn)?zāi)康?/p>

規(guī)避房產(chǎn)交易過戶中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

2、查驗(yàn)途徑

要求開發(fā)商出示銷售許可證或房產(chǎn)所有權(quán)證、土地使用權(quán)證原件。

（三） 簽證《買賣契約》

1、簽證程序(含注銷登記程序)

收件----核驗(yàn)資料----登記----歸檔

1、需提供資料

買賣契約

當(dāng)事人雙方身份證明

購房單位企業(yè)營業(yè)執(zhí)照或事業(yè)(機(jī)關(guān))法人登記證

購房單位法定代表人身份證明

5、 授權(quán)委托書

6、 委托代理人的有關(guān)委托書和被委托人身份證明以及委托書的 公證證明

(三)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(含注銷登記費(fèi)用、10日內(nèi)交納契稅)

商品房需繳納2%的契稅(假若面積大于144平米，需繳納4%的契稅)和成交價(jià)千分之一的印花稅，如果是二手房，則買賣雙方各交成交價(jià)的萬分之五的印花稅。

(四)維修基金的交納(主要是商品房)

1、純獨(dú)立式、聯(lián)排別墅，購房人按購房款的1%繳交維修基金。

2、高層、小高層商品房或設(shè)有電梯的多層商品房(寫字樓、酒店式公寓等)，購房人按購房款的3% 繳交維修基金。

商品房的銷售面積如何計(jì)算？

商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

即：商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積十分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和（l）套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：

套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)使用面積十套內(nèi)墻體面積十陽臺(tái)建筑面積①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ96—86）規(guī)定的方法計(jì)算；其他建筑，按照專用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算；

②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：

a.共用墻包括各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻體面積；

b.非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

（2）商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的計(jì)算方法主要包括以下兩部分：

①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；

②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：

①作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等；

②作為人防工程的地下室。

公用建筑面積計(jì)算公式：

公用建筑面積＝整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)一般高層住宅公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)為0.4左右。

因此，商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：

商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積（l十公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＜約為0.4＞）