一、房產(chǎn)合同違約時的處理辦法有哪些？

房產(chǎn)合同是開發(fā)商和購買者之間權利義務的依據(jù)，房產(chǎn)合同簽訂以后，雙方都必須嚴格按照房產(chǎn)合同的規(guī)定履行義務。房屋面積是房產(chǎn)合同的重要內容之一，房產(chǎn)合同必須對房屋面積做出明確約定，否則將來交房時必定會發(fā)生爭議。

一般來說，房產(chǎn)合同還會對違約責任作出規(guī)定。也就是說，如果合同當事人一方構成違約時，應當怎樣承擔責任。因此，房產(chǎn)合同發(fā)生違約的，首先應當按照房產(chǎn)合同的規(guī)定進行處理。

但是，并不是所有房產(chǎn)合同都對違約責任作出規(guī)定。如果房產(chǎn)合同對違約責任沒有做出規(guī)定的，那么當事人只能向法院提起訴訟，由法院根據(jù)法律的規(guī)定和案件的具體情況，對違約責任作出具體判斷。

二、房產(chǎn)合同違約，開發(fā)商擅自改變房屋面積怎么辦？

如前所述，開發(fā)商擅自改變房屋面積的處理辦法，可以分為兩種：一是按照房產(chǎn)合同的規(guī)定處理；二是起訴后由法院按照法律規(guī)定作出處理。

如果房產(chǎn)合同對開發(fā)商擅自改變房屋面積的違約責任作出了規(guī)定，那么開發(fā)商就應當按照房產(chǎn)合同的約定承擔責任；如果開發(fā)商不依據(jù)房產(chǎn)合同承擔責任，那么則可以向法院起訴。一般來說，法院都會要求當事人按照房產(chǎn)合同的約定承擔責任。

如果房產(chǎn)合同未作出相應約定，那么開發(fā)商擅自改變房屋面積怎么辦？合同未約定房屋面積誤差處理辦法的，如開發(fā)商交付的房屋實測面積與合同約定面積出現(xiàn)誤差，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，面積誤差按下列辦法處理：

1、面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據(jù)實結算房價款；

2、面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

以上對由于開發(fā)商擅自改變房屋面積導致的房產(chǎn)合同糾紛作出了解答。總之，開發(fā)商擅自改變房屋面積的行為構成違約，應當承擔違約責任。如果房產(chǎn)合同約定了相應的違約責任，則依據(jù)房產(chǎn)合同的約定處理；否則，購房者可以向法院起訴，法院會根據(jù)法律規(guī)定，作出相應的判決。法院在處理開發(fā)商擅自改變房屋面積問題時，關鍵是看開房屋面積改變的大小，因此購房者應當向法院進行證明。為了使得訴訟中的證明工作更見順利，建議您及時聯(lián)系律師獲取幫助，他們會給您耐心的指導和幫助。