一、商品房面積怎么計(jì)算？

商品房面積也叫商品房銷(xiāo)售面積，包括套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e兩部分。

（一）套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分：

1、套內(nèi)使用面積：按照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定計(jì)算；

2、套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入內(nèi)墻體面積，非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

（二）商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的計(jì)算方法主要包括以下兩部分：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積。

2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

（三）下列空間不得計(jì)入公用建筑面積：

1、作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚等；

2、作為人防工程的地下室。

二、商品房面積糾紛應(yīng)該如何處理？

商品房銷(xiāo)售，在實(shí)務(wù)中有按套（單元）計(jì)價(jià)的，也有按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的。這些做法，也為有關(guān)規(guī)定所認(rèn)可。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房銷(xiāo)售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)?！?/p>

（一）約定按套或單元計(jì)價(jià)的，對(duì)商品房面積誤差糾紛的處理：

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十九條規(guī)定：“按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買(mǎi)受人可以退房或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。”

在商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售情況下，由于買(mǎi)受人可直接查看實(shí)物，按照“套”來(lái)計(jì)價(jià)使交易簡(jiǎn)潔明快，并不失其合理性。引起面積誤差糾紛的，一般應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人在合同訂立時(shí)對(duì)按套計(jì)價(jià)方式的合意，不必過(guò)分糾纏于商品房面積的計(jì)算及其誤差的比例問(wèn)題。

（二）約定以商品房面積計(jì)價(jià)，對(duì)面積誤差的處理

最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第十四條規(guī)定：“出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

1、面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

2、面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人?！?/p>

這里提醒購(gòu)房者，千萬(wàn)不要接受不規(guī)范的草圖或者沒(méi)有標(biāo)明尺寸的示意圖，不要輕信圖紙比例，要將重要尺寸寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同，這可作為日后驗(yàn)房時(shí)的重要依據(jù)，省去很多不必要的麻煩。

最后提醒購(gòu)房者，收房時(shí)可以自己測(cè)量一下面積，或者找一些專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)量。萬(wàn)一出現(xiàn)問(wèn)題商品房面積差開(kāi)發(fā)商不認(rèn)賬，及時(shí)咨詢(xún)律師，避免自己的權(quán)益受到不法侵害。為防止糾紛，在合同中事先約定商品房面積誤差處理方式是最好的方法。購(gòu)房人在與開(kāi)放商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，也可以請(qǐng)律師協(xié)助，把面積糾紛的處理事先約定好，這樣出現(xiàn)問(wèn)題就能有據(jù)可依，更好的維護(hù)自己的權(quán)益了。