一、商品房質量糾紛，商品房質量問題的三個層次

商品房質量是一個很大的話題。大到主體結構是否合格，小到油漆涂料色差，其對當事人的權利影響與法律責任，有著天壤之別。因此，討論商品房質量，不能籠而統(tǒng)之，而應當加以細分。商品房質量問題應當分為三個層次：

（一）商品房質量糾紛，主體結構質量問題。

主體結構是指建筑物的承重構造系統(tǒng)，包括基礎、梁、柱、樓板、承重墻體、屋面。主體結構質量不合格，將直接影響房屋的安全、使用功能與價值，致使購房人的合同目的不能實現(xiàn)，法律對此規(guī)定了最嚴格的法律責任，即解除合同和賠償損失。

（二）商品房質量糾紛，功能缺陷問題。

2003年6月，最高人民法院公布《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，規(guī)定“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”。這是在“主體結構質量不合格”之外，新增加的一項可以導致解除合同的規(guī)定，在不否定房屋整體合格的前提下，保護買受人因房屋功能不能實現(xiàn)而發(fā)生的損失。對這一類質量問題，我們可以稱之為“功能缺陷”。

（三）商品房質量糾紛，表面瑕疵問題。

首先說明，這里的“瑕疵”一詞，是從詞匯本意來使用的，即“細小的缺點”。

二、商品房質量糾紛，商品房質量有問題可以退房嗎？

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第12條規(guī)定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！蓖瑫r第13條規(guī)定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！?/p>

因此，商品房質量有問題時時可以退房的，但不是所有商品房問題都可以退房。

商品房主體結構質量不合格，或因質量問題嚴重影響正常居住使用的，房屋買受人可要求解除合同和賠償損失。在商品買賣合同中，交付質量合格的房屋是開發(fā)商依據(jù)法律規(guī)定或依據(jù)當事人約定而應承擔的主要義務。

普通質量問題，可以要求保修。開發(fā)商對商品房的普通質量問題主要承擔保修責任。例如前面講到的屋面防水、電氣管線、墻面落漆、裂縫等，都屬于建筑物質量瑕疵問題，而不是影響居住安全的質量問題，依據(jù)《解釋》的規(guī)定：“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任?！?/p>

以上就是對“商品房質量有問題可以退房嗎“所作的解答?？傊?，如果購房者認為商品房房屋質量不合格，則可以委托工程質量檢測機構核驗鑒定。經(jīng)過鑒定后，如確實存在質量問題，購房者可以與開發(fā)商協(xié)商解除合同，要求退房。如果開發(fā)上不愿意退房時，購房者就必須盡快收集證據(jù)，向法院起訴并證明自己符合法律規(guī)定的退房的情形。如果購房者不能提供證據(jù)，那么法院可能就不會支持購房者因商品房質量問題要求退房的請求。為了更好地維護自身利益，購房者應當積極求助于律師，畢竟他們在處理商品房質量糾紛上具有豐富的經(jīng)驗。