一、商品房保修期是多久？

購買商品房或許是老百姓一生中最大的支出，房價(jià)越來越高，房屋質(zhì)量問題卻越來越多。國家為了加強(qiáng)商品房質(zhì)量管理，提高商品房的售后服務(wù)的質(zhì)量和水平，更好地維護(hù)購房者的權(quán)益，對(duì)商品房保修期做出了規(guī)定，先后分別是建設(shè)部的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，國務(wù)院的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》。在具體適用上，要根據(jù)不同情況具體分析。

(一) 《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中對(duì)房屋保修期限的規(guī)定：

1. 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用年限內(nèi)承擔(dān)保修；

2. 屋面防水3年；

3. 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；

4. 墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

5. 地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；

6. 管道堵塞2個(gè)月；

7. 供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；

8. 衛(wèi)生潔具1年；

9. 燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；

10. 其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

(二) 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中的規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

1. 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

2. 屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；

3. 供熱與供冷系統(tǒng)為兩個(gè)采暖期、供冷期；

4. 電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為兩年。

這兩個(gè)規(guī)定中，對(duì)于商品房屋面防水工程等方面的規(guī)定有些不同，這是因?yàn)?，第一個(gè)保修期限規(guī)定的是開發(fā)商對(duì)購房者的保證，第二個(gè)規(guī)定是工程建筑方對(duì)開發(fā)商的保證。兩個(gè)法規(guī)是不沖突的，具體如何使用還要看另外一個(gè)問題，就是商品房保修期從何時(shí)算，下面我們看一下這個(gè)問題。

二、商品房保修期從何時(shí)計(jì)算？

商品房保修期從何時(shí)計(jì)算也是困擾購房者的一大難題，不同法律對(duì)商品房保修期從何時(shí)計(jì)算的規(guī)定也不盡相同。建設(shè)部發(fā)布的于2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》對(duì)保修期的起算日做出了規(guī)定：

(一) 開發(fā)商對(duì)購房者的保修期計(jì)算：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定，保修期從交付之日起計(jì)算。

(二) 承建單位對(duì)開發(fā)商的保修期計(jì)算：建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

(三) 商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期，存續(xù)期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》中規(guī)定的最低保修期限。

相信看到這里您可能有些糊涂，到底商品房保修期從何時(shí)計(jì)算？商品房保修期是多久？我們通過一個(gè)例子為您來說明：例如屋面防水，《規(guī)定》中所說的保修期是3年，而《條例》中是5年。如果商品房是竣工驗(yàn)收合格后即交付住戶使用的，那屋面防水的保修期就不低于5年。如果商品房是驗(yàn)收合格后隔一段時(shí)間交付住戶使用的，比如隔了一年，那么承建單位對(duì)開發(fā)商承諾的保修期還剩4年，此時(shí)開發(fā)商對(duì)購房者承諾的保修期就不能低于4年；如果承建單位對(duì)開發(fā)商的保修期剩余不足3年，按3年計(jì)算。

可見，房屋保修期最低規(guī)定不能少于《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，這是期房銷售也就是竣工驗(yàn)收完開發(fā)商就將商品房交給購房者的情況。如果購房者買的是現(xiàn)房或者尾盤，那就要根據(jù)情況具體分析，但最低不能低于《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》的規(guī)定。關(guān)于商品房保修期的問題是很復(fù)雜的，建議購房者購買時(shí)特別注意合同中的規(guī)定，最好請(qǐng)律師看一下，以便維護(hù)自己的合法權(quán)益。