一、什么是交房兩書，其內容分別有哪些？

兩書是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。二者是房地產開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，應當在交房時將兩書交與購房者檢驗。購房者要認真閱讀兩書的內容，如果發(fā)現問題或者不合理的地方要及時與開發(fā)商協商。首先我們分別看一下兩書的內容包括什么？

（一）《質量保證書》：房地產開發(fā)企業(yè)應按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位?！蹲≌|量保證書》應當包括以下內容：

1、工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級；

2、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；

3、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：

基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的設計使用年限；

屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏，為5年；

供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；

裝修工程為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

提醒購房者，建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。這是施工方對開發(fā)商承諾的保修期限，購房者在這個基礎上可以與開發(fā)商自行約定，期房建好立即交付使用的不得低于這個標準。

（二）《住宅使用說明書》：《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等加以說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

1、開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；

2、結構類型；

3、裝修、裝飾注意事項；

4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；

5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；

6、門、窗類型，使用注意事項；

7、配電負荷；

8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

9、其他需要說明的問題。

購房者接到開發(fā)商的入住通知單時，就標志著收房開始了，購房人應該仔細檢查《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》是否列明了以上項目，這些都是與今后生活息息相關的大問題，切不可粗心大意。那么商品房交房條件是怎樣的，購房者要怎么驗房收房，交房條件的法律規(guī)定是怎樣的？

二、交房時要注意哪些問題？

根據《中華人民共和國建筑法》第六十一條規(guī)定：交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！督ㄔO工程質量管理條例》第十六條：建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。

根據我國《建筑法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《建設工程質量管理辦法》等相關規(guī)定，交房應具備如下要素：

（一）房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

（二）房地產開發(fā)項目竣工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。

（三）住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。

（四）一個工程的土建、消防、電梯、燃氣、人防、規(guī)劃、環(huán)保等部分必須通過驗收合格也就是我們所說的“綜合驗收合格”，是商品房買賣中房屋交付的基本條件。

（五）如果雙方約定的交付條件低于綜合驗收標準，則以綜合驗收為交付條件標準；如果雙方約定的交付條件高于綜合驗收標準，則以雙方的約定為交付條件標準。

這里要提醒大家，收房是對房屋質量檢驗的關鍵步驟，購房者千萬不要掉以輕心，一定要準備妥當，同時帶好驗收工具例如直尺、卷尺、照相機、筆紙、小刀等，方便測量取。對于兩書的內容難以把握的或者認為兩書存在問題的可以求助律師；對于收房標準存在異議或者發(fā)現明顯有質量問題的可以請專業(yè)檢測機構判斷，總之，把好收房這一關，合理維護自己的權益是最重要的。