一、什么是二手房定金？

根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 此外，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。 

故此，所謂二手房定金是在二手房合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，又稱保證金。給付定金的一方稱為定金給付方，接受定金的一方稱為定金接受方。

依照民法理論，定金具備四個特征，即從屬性（即從屬于主合同）、實踐性（必須真正實行方有效）、預(yù)先支付性以及雙重保護性（即不論哪一方違反定金合同，都有相應(yīng)地懲罰）

在了解了什么是定金之后，我們接下來再看看如何簽訂一份有效的二手房定金合同。

二、訂立二手房定金合同前應(yīng)注意什么？

要使一份二手房定金合同有效成立，應(yīng)該怎么辦？由于條款完備的定金協(xié)議往往具有房屋買賣合同的效力，因此在簽定定金協(xié)議時也應(yīng)當(dāng)進行一些細致的了解和審查。以下幾方面僅供參考：

1、購房前，確認(rèn)售房人的真實身份。購房者對于有意向購買的房屋，應(yīng)要求中介公司或出售人出示真實有效的房產(chǎn)證、土地證、身份證及授權(quán)委托書等證件，如為共同財產(chǎn)，房屋共有人必須到場或簽字，確保買賣過程的合法性。

2、全面了解房屋狀況。由于二手房不是新商品房，或多或少的都存在這樣那樣的問題，購房者在看房時要全面了解房屋狀況，包括房屋本身的結(jié)構(gòu)、裝修、戶型、樓齡，周邊配套、市政設(shè)施、物業(yè)管理水平等等，另外，還要查看水電費、煤氣費、電話費、有線電視費、管理費等費用是否已繳清，對于拖欠的費用如何解決等問題。購房者應(yīng)對這些情況做到心里有數(shù)后再決定買還是不買。

3、謹(jǐn)防掉進“格式合同”的陷阱。在簽訂定金合同之前，要對合同進行全面審查，如果有律師在幫審就更安全了。在簽訂合同的時候，要防止賣家擬定的“格式合同”的陷阱。眾所周知，格式合同往往是保護起草合同一方的利益，因此，必須警惕賣家的種種不端行為。

三、如何簽訂有效的二手房定金合同？

因為二手房具有特殊性。二手房的賣主和賣主中間往往會有中介公司。而單從法律上講，定金適用定金罰則。上家違反約定不賣房應(yīng)向下家雙倍返還定金；下家違反約定不買房無權(quán)要求上家返還定金。在當(dāng)下，二手房交易中，定金交付的流程一般是由下家交給中介公司，再由中介公司轉(zhuǎn)交上家。 為此，建議廣大購房者在下定時遵循下面四項，以確保能夠訂立有效的二手房定金合同：

1、要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議。在該協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內(nèi)容。

2、與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。

3、與中介公司簽好中介協(xié)議后實際交付定金前，購房者還應(yīng)要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。

4、收到委托書后，在交付定金時應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)。該收據(jù)僅有中介公司經(jīng)辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。

遵循上述四個事項，我們可以基本上確保買賣二手房雙方的定金合同能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。

以上便是對什么是二手房定金，以及如何簽訂有效的二手房定金合同等問題的簡單分析。因為定金在我國《擔(dān)保法》上有明確的規(guī)定，其所適用的定金罰則也是比較明確嚴(yán)厲的。據(jù)此，有必要提醒大家的是，購房者在簽購房合同時，一定要仔細閱讀另外，定金的數(shù)額不宜約定過高，以免造成過大損失。在簽訂定金合同時主要定金合同是實踐合同，只有實際交付了才算數(shù)。當(dāng)然，在審合同和起草協(xié)議的過程中，中介公司及交易一方都會以自己的利益為中心，因此，如果購房者不是很熟悉這種流程，建議要找律師咨詢，給自己在這方面充充電，減少因不懂法律而帶來的尷尬和損失。