一、什么是“黑白合同”？
本文所說(shuō)的“黑白合同”指的是在二手房買賣過(guò)程中，買賣雙方就同一房屋買賣簽訂的數(shù)份不同價(jià)格的合同。送至房產(chǎn)交易中心登記的叫“白合同”，只供登記用。雙方私下留存的叫“黑合同”，作為交易的真實(shí)成交價(jià)格。
然而，這種“黑白合同”與我們經(jīng)常所說(shuō)的“補(bǔ)充合同”并不是一回事。原因在于，白合同只用來(lái)登記，真實(shí)的成交價(jià)是黑合同，兩份合同的價(jià)格不同，兩份合同的簽訂時(shí)間可能是同一天，也可能相隔數(shù)天，但大致時(shí)間一致。而補(bǔ)充合同是對(duì)前一份合同的變更，一般是在合同履行到一定階段后經(jīng)雙方協(xié)商一致而對(duì)原來(lái)合同所作的變更。
因此，黑白合同并非立法中的補(bǔ)充合同，應(yīng)該對(duì)此進(jìn)行明確區(qū)分。
二、“黑白合同”為何會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，怎么帶來(lái)的？
如上所說(shuō)，二手房買賣中，因?yàn)楹炗喠硕喾輧r(jià)格不一的合同，在實(shí)際履行中要按照約定履行“黑”合同，基于利益的驅(qū)使，往往雙方會(huì)主張有利于自己的合同進(jìn)行履行，而這并不符合當(dāng)初訂立黑白合同的目的。因此，糾紛隨之產(chǎn)生，而違約的風(fēng)險(xiǎn)也相伴而來(lái)。
經(jīng)過(guò)認(rèn)真分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，“黑白合同”隱藏了這樣的一種風(fēng)險(xiǎn)，即當(dāng)下家為減輕首付壓力時(shí)會(huì)主張簽訂“黑白合同”以便多貸款；而上家則會(huì)為了少交稅而降低成交價(jià)。這樣一來(lái)，兩者的利益無(wú)法達(dá)成一致，就會(huì)產(chǎn)生糾紛，當(dāng)然地帶來(lái)了違約及承擔(dān)責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。
三、二手房買賣中如何防范“黑白合同”帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)？
通過(guò)上述的描述，我們都知道，簽訂“黑白合同”的目的是為規(guī)避法律或銀行的規(guī)定。這既是一種不合法的行為，也會(huì)為雙方交易增加風(fēng)險(xiǎn)，不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定和有序發(fā)展。因此，在簽訂“黑白合同”時(shí)，就必須要做足防范由此所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備，即對(duì)于后續(xù)可能引起的價(jià)格爭(zhēng)議作出協(xié)商或者補(bǔ)充規(guī)定，這是其一；其二，如果爭(zhēng)議發(fā)生了，應(yīng)該如何解決，這是事后補(bǔ)救，解除風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。
針對(duì)第一個(gè)問(wèn)題，在簽訂“黑白合同”時(shí)，雙方應(yīng)該意識(shí)到合同履行后可能會(huì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，而后雙方應(yīng)對(duì)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提出雙方意思真實(shí)一致的解決方案，并形成補(bǔ)充規(guī)定，制約雙方的行為。
針對(duì)第二個(gè)問(wèn)題，有地方法院已經(jīng)做出解釋，但是并不全面。在事后解除風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，根據(jù)一般的法律規(guī)則，應(yīng)該作如下處理：
1、按照時(shí)間順序選擇最后簽訂的合同履行。即如果白合同簽訂的時(shí)間在黑合同之前，應(yīng)按黑合同的價(jià)格履行。
2、按照雙方真實(shí)意思表示的合同履行。即如果白合同簽訂的時(shí)間在黑合同之后或同時(shí)簽訂，那么白合同是為多貸款而簽訂的虛假合同，不是雙方當(dāng)時(shí)的真實(shí)意愿，因此應(yīng)按黑合同的價(jià)格履行。
以上是對(duì)什么是“黑白合同”，以及二手房買賣中如何防范該風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)介紹。有必要提醒大家注意的是，“黑白合同”雖然在法律上沒(méi)有做出明確規(guī)定，但是在實(shí)踐中卻大量存在。因此，廣大購(gòu)房者在簽訂買賣合同的時(shí)候應(yīng)該盡量避免黑白合同，如果確實(shí)不可避免，那應(yīng)該做足防范風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，那便是在合同約定中下工夫。當(dāng)然，一般人因?yàn)椴痪邆鋵I(yè)的法律知識(shí)，無(wú)法在簽訂黑白合同中保護(hù)自己的權(quán)益。這個(gè)時(shí)候，建議這類購(gòu)房者要咨詢專業(yè)的房地產(chǎn)律師，請(qǐng)他們幫助審合同或者起草合同，以求最大限度地維護(hù)自己的權(quán)益，防范“黑白合同”所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
