一、二手房首付怎么算？

所謂二手房首付，指的是購買二手房時除了銀行貸款外買受方應(yīng)當(dāng)一次性支付的金額，其首付款的計算方式為：

凈首付款=實際成交價-客戶貸款額(凈首付款：不包括國家稅費(fèi)和中介服務(wù)傭金的首付款)

貸款額=二手房評估價×80%(首次貸款額度可達(dá)80%)貸款額估算方式，可用合同價×85%，預(yù)估出大致評估價格。

值得注意的是，在二手房交易中，首付的成數(shù)是需要跟房東協(xié)商決定的，一般是2至3成。有如下幾種首付情況可以按自己的情況作出決定：

1、一般情況上家沒有貸款，或者不需要下家配合還貸的，下家資質(zhì)很好需要向銀行申請8成貸款的就可以首付2成（貸款2成對資質(zhì)的要求很高）。

2、上家有貸款，且成數(shù)很高，一定需要下家配合還貸的，為安全起見，則可選擇走資金監(jiān)管流程，按3成首付支付。

3、下家有能力一次性付款的，可在簽訂合同約定一次性付款，則不存在首付問題。

一般情況下，銀行是需要看到房東開具的除貸款部分的其它房款收據(jù)，才能批貸成功。所以，二手房首付應(yīng)該怎么算，更多的是取決于買賣雙方合意。

二、申請二手房貸款時應(yīng)注意哪些問題？

1、要注意評估價與最高貸款額。在申請二手房貸款時，銀行一般會先對房產(chǎn)進(jìn)行評估，評估值一般會低于其市值。銀行在放貸時采用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。

2、要注意竣工年代與貸款年限。房產(chǎn)證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其實銀行在審批貸款過程中，通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，多數(shù)銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤35年”。例如，某房屋竣工年代為1997年，那么目前的房齡為15年，所以貸款年限最長為20年。

3、要注意還款方式的選擇?，F(xiàn)在銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式分別針對是不同的客戶推出的。例如等額本息適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層；等額本金適合那些前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的借款人群，如還款方式相對于前者更能節(jié)省利息；雙周供適合周結(jié)工資或者是夫妻雙方月中和月底發(fā)工資的借款人。此外，借款人在申請貸款時還要結(jié)合自身現(xiàn)有還款能力，一般月供不能超過家庭收入的50%為宜。

4、要注意貸款成數(shù)和利率。以北京為例，北京各區(qū)各銀行對二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%的政策。對于公積金貸款的政策是無論之前是否使用過商業(yè)貸款，現(xiàn)在是否結(jié)清，只要首次使用公積金貸款，利率都是按公積金目前首付兩成，五年以上貸款利率3.87%來執(zhí)行，但如果之前曾使用過公積金貸款，再次申請公積金貸款時需結(jié)清后方可使用。

5、要注意貸款銀行的選擇?，F(xiàn)在商業(yè)銀行很多，但各家服務(wù)的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，比如之前提到的雙周供并非所有銀行都有。如果借款人選擇的常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇，當(dāng)然服務(wù)質(zhì)量等軟性條件也要加以考慮。

6、要注意收入證明與還款能力。銀行在批貸時，會要求借款人提供能證明其還款能力的證明，就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況的證明，如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產(chǎn)如：大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明，銀行是一般會作參考的。

除上述所列的幾點(diǎn)需要注意的問題之外，還需注意如借款人自身相關(guān)情況、申請貸款到放貸周期等?？傊?，在申請二手房貸款的時候要盡可能地充分考慮各方面的因素，以使自己的利益最大化，并獲得很好地二手房買賣體驗。如果在這個過程中，遇到無法解決的法律問題，最好咨詢一下專業(yè)的律師。憑借著他們嫻熟的執(zhí)業(yè)技術(shù)，讓你少一點(diǎn)后顧之憂，這顯然是有必要的。