一、二手房貸款業(yè)務(wù)有哪些種類？
二手房貸款業(yè)務(wù)依舊不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為不同的業(yè)務(wù)品種。根據(jù)目前的開(kāi)發(fā)情況，主要有：
1、按房屋類型劃分，可分為二手現(xiàn)房抵押貸款和二手期房貸款；
2、按房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分，可分為二手商品房貸款和二手房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房貸款；
3、按是否需要交首期房款來(lái)劃分，可分為零首付二手房抵押貸款（即購(gòu)房人不必支付首期房款，而是以已有的完全產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)和新購(gòu)住房為抵押物申請(qǐng)貸款）和付首期的二手房抵押貸款。
此外，二手房貸款還有一些衍生品種：“轉(zhuǎn)按”（即把正在供的住房連同抵押貸款一起轉(zhuǎn)賣出去的品種）、“加按”（即己在銀行辦理住房貸款業(yè)務(wù)的借款人，還本付息一段時(shí)間后，以原貸款的抵押物為抵押，再向銀行申請(qǐng)?jiān)黾淤J款的品種）。
二、二手房貸款操作流程的特點(diǎn)
二手房貸款與一手商品房貸款相比，有著自己不同的二手房貸款操作流程。它的特點(diǎn)主要有以下幾方面：
1、貸款審查的重點(diǎn)不同。
由于二手房交易多是零散進(jìn)行的，一般都是已經(jīng)具有完全產(chǎn)權(quán)的房屋，因此不需要像一手房貸款那樣對(duì)住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商的資信狀況進(jìn)行評(píng)估和審查。二手房貸款審查的重點(diǎn)是借款申請(qǐng)人的個(gè)人資信狀況、償債能力。由于我國(guó)個(gè)人信用記錄體系的空缺，個(gè)人信用評(píng)價(jià)尤為困難。
2、對(duì)房屋評(píng)估的要求不同。
對(duì)一手房現(xiàn)房交易的貸款，并不要求在貸款審查時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。但二手房貸款在審查過(guò)程中則要求評(píng)估公司對(duì)房屋的價(jià)值、產(chǎn)權(quán)合法性進(jìn)行評(píng)估，做出評(píng)估報(bào)告。評(píng)估價(jià)值須經(jīng)銀行的認(rèn)可。在評(píng)估方面對(duì)二手房貸款的要求更為嚴(yán)格，主要是考慮到二手房的物理價(jià)值由于經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的損耗，市場(chǎng)價(jià)值較難認(rèn)定，需要專業(yè)機(jī)構(gòu)的評(píng)估;其產(chǎn)權(quán)情況的復(fù)雜性也需要專業(yè)機(jī)構(gòu)，例如律師事務(wù)所的核查。因此，在二手房貸款中中介機(jī)構(gòu)的介入程度更深。
3、提供階段性擔(dān)保的機(jī)構(gòu)不同。
在一手期房抵押中，由于房屋未竣工無(wú)法辦理抵押登記，因此銀行要求開(kāi)發(fā)商提供階段性的保證擔(dān)保。而在二手房貸款中，也可能需要中介機(jī)構(gòu)的階段性擔(dān)保。這種情況下，借款人與中介公司簽訂擔(dān)保協(xié)議，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)向貸款人申請(qǐng)貸款。銀行將貸款劃入擔(dān)保機(jī)構(gòu)在貸款人處開(kāi)立的保證金賬戶后，借款人持房屋買賣合同、借款合同、抵押合同辦理房產(chǎn)過(guò)戶保險(xiǎn)、抵押登記。貸款行收到房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)后，中介機(jī)構(gòu)將款項(xiàng)按委托協(xié)議交給賣房人，解除階段擔(dān)保責(zé)任。
以上就是對(duì)二手房貸款業(yè)務(wù)有哪些種類，操作流程有什么特點(diǎn)的簡(jiǎn)要介紹。這些看似簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)品種以及特點(diǎn)，其實(shí)不然。無(wú)論是哪一業(yè)務(wù)品種，其實(shí)都跟購(gòu)房者的利益密切相關(guān)。比如說(shuō)，是現(xiàn)房還是期房，覺(jué)決定了各有什么樣的貸款要求和條件限制。此外，相對(duì)于一手房，二手房貸款中，銀行對(duì)購(gòu)買者貸款的審查重點(diǎn)等都會(huì)有所不同。如果購(gòu)房者不注意到這方面，或者對(duì)這些一點(diǎn)都不了解，在提供審查材料以及應(yīng)付銀行評(píng)估方面就很難得到銀行的認(rèn)可，從而可能導(dǎo)致貸不到款的后果。因此，有必要提醒購(gòu)房者，在進(jìn)行二手房貸款申請(qǐng)的時(shí)候，要仔細(xì)衡量利益權(quán)重，如自己力有所不濟(jì)，建議咨詢專業(yè)人士或者聘請(qǐng)律師幫忙，以免誤了自己的買房大業(yè)。
