一、認(rèn)購書有什么效力？

認(rèn)購書既然屬于預(yù)約，預(yù)約是合同的一種，就必須滿足合同的有效要件，即主體合格、權(quán)利義務(wù)具體確定、意思表示真實(shí)、內(nèi)容不違反法律或社會(huì)公共利益，并對于商品房買賣合同的主要條款有所規(guī)定，即至少應(yīng)包括房屋的位置、面積、價(jià)格等要素，否則就無法構(gòu)成一個(gè)有效的合同。根據(jù)我國合同法規(guī)定，承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效，承諾生效時(shí)合同成立，依法成立的合同自成立時(shí)生效。在房地產(chǎn)預(yù)售中，房地產(chǎn)開發(fā)商向購房人提供事先早就擬好的認(rèn)購書，這一行為在法律上應(yīng)是預(yù)售人向購房人發(fā)出的要約。而一旦購房人對認(rèn)購書的條款表示接受，并在其上簽署則表明其發(fā)出了承諾，即接受了認(rèn)購書對其的法律約束力。因此，只要雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)、一致，認(rèn)購書即具有法律效力。如果具備了合同的成立和有效要件，認(rèn)購書當(dāng)然就具有合同的約束力，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行認(rèn)購書所設(shè)定的義務(wù)。本案中，雙方當(dāng)事人對認(rèn)購的商品房的基本位置、面積、價(jià)格、意向金等作出了約定，且房地產(chǎn)開發(fā)公司也取得了系爭商品房的銷售許可證，使認(rèn)購書的履行具備了條件。

二、拒絕履行認(rèn)購書會(huì)產(chǎn)生什么法律后果？

雙方在簽訂認(rèn)購書后，存在購房者拒絕與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同、開發(fā)商“撕毀”認(rèn)購書而以更高的價(jià)格賣給第三人等兩種可能。由于大多數(shù)認(rèn)購書主要是通過定金方式約束雙方當(dāng)事人，因此，若房地產(chǎn)開發(fā)商或者購房人拒絕按照認(rèn)購書約定簽訂商品房預(yù)售合同，均應(yīng)依據(jù)定金罰則，違約方無權(quán)請求返還定金或其應(yīng)向?qū)Ψ疆?dāng)事人雙倍返還定金。

實(shí)踐中，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商違反認(rèn)購書而拒絕訂立商品房預(yù)售合同，并違反預(yù)約將認(rèn)購書中約定的房屋出賣給第三人，在房價(jià)上漲時(shí)，其就會(huì)從中獲取額外的利益，而該利益的獲得可以說是違法所得。根據(jù)任何人不得從其自身的不法行為中獲得利益的法理，顯然違約方利益的獲得與該法理相違背。而絕大多數(shù)認(rèn)購書只規(guī)定定金條款，沒有對違約責(zé)任及其計(jì)算方法予以明確約定。而此時(shí)違約方給相對方造成的損失，主要還是房屋價(jià)格上漲或下跌所產(chǎn)生的差價(jià)。因此，僅僅用定金罰則是無法彌補(bǔ)守約方損失的。如果司法實(shí)踐中僅僅按照定金罰則處理該類行為，不僅無法彌補(bǔ)守約方的損失，也會(huì)在客觀上不能有效制約違反認(rèn)購書的惡意行為，不利于鼓勵(lì)誠信交易秩序的建立。因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第一百零七條、第一百一十三條的規(guī)定，從預(yù)期利益的角度出發(fā)，在一方當(dāng)事人違反認(rèn)購書的情形下，應(yīng)當(dāng)就違約方的違約行為給相對方造成預(yù)期利益的損失進(jìn)行賠償，但鑒于雙方僅處于預(yù)約階段，購房者未全額支付對價(jià)，從利益平衡和公平原則出發(fā)，違約方應(yīng)該就相對方的機(jī)會(huì)損失進(jìn)行賠償。對于具體的賠償標(biāo)準(zhǔn)，因法律和相關(guān)司法解釋均未作出明確規(guī)定，法官可行使自由裁量權(quán)，從制裁違約和平衡利益出發(fā)，綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過錯(cuò)程度、合理的成本支出等因素，酌情作出判定。