一、認(rèn)購(gòu)書是什么，認(rèn)購(gòu)書有哪些性質(zhì)？

1、認(rèn)購(gòu)書性質(zhì)的一般認(rèn)定──預(yù)約合同

筆者贊同預(yù)約說(shuō)，認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書與正式的商品房買賣合同的關(guān)系為預(yù)約與本約的關(guān)系。在合同分類中，存在本約與預(yù)約之分。民法理論認(rèn)為預(yù)約是指將來(lái)訂立一定契約的契約，或者認(rèn)為它是當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性本合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議。盡管我國(guó)現(xiàn)行立法沒(méi)有規(guī)定預(yù)約制度，但基于契約自由的精神，不應(yīng)否認(rèn)交易雙方以訂立預(yù)約的方式為訂立本約做準(zhǔn)備，認(rèn)購(gòu)書即為一類非常典型的預(yù)約。首先，認(rèn)購(gòu)書系平等主體間為設(shè)立商品房買賣權(quán)利義務(wù)訂立的協(xié)議，符合《合同法》第二條關(guān)于“合同”的定義，為獨(dú)立合同，既不同于因缺乏合意而不具有法律效力的要約，也不同于缺乏明確意思的初步意向。其次，認(rèn)購(gòu)書主要是對(duì)簽訂正式買賣合同的相關(guān)事宜進(jìn)行約定，并非直接確認(rèn)商品房買賣的結(jié)果，且訂立認(rèn)購(gòu)書時(shí)，買賣合同的簽訂條件大多尚不具備、時(shí)機(jī)尚未成熟，存在缺失條款和不確定條款，需待條件成熟后再予以填充和確定，故認(rèn)購(gòu)書在通常情形下不能等同于正式的買賣合同。再次，擔(dān)保合同作為從合同，以主合同的有效成立為前提，而認(rèn)購(gòu)書簽訂時(shí)，正式的商品房買賣合同并未成立，而買賣合同一旦成立后，認(rèn)購(gòu)書即失去法律效力，故將認(rèn)購(gòu)書認(rèn)定為擔(dān)保合同或從合同顯然不當(dāng)。

2、認(rèn)購(gòu)書性質(zhì)的特殊認(rèn)定──本約合同

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”該條款規(guī)定了認(rèn)購(gòu)書直接認(rèn)定為買賣合同(本約)的兩個(gè)條件：一是認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容具備《商品房銷售管理辦法》第十六條的主要內(nèi)容，二是出賣人已按約收受購(gòu)房款?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十六條中包括了十三項(xiàng)商品房買賣合同的主要內(nèi)容，認(rèn)購(gòu)書一旦符合了這些內(nèi)容，即具備了商品房現(xiàn)實(shí)交易的可能性，克服了預(yù)約轉(zhuǎn)化為本約過(guò)程中存在的事實(shí)或法律上的障礙，因而沒(méi)有再簽訂本約的必要。故在此情形下，認(rèn)購(gòu)書在性質(zhì)上不再是預(yù)約，而應(yīng)直接認(rèn)定為本約。

至于“出賣人已按約定收取購(gòu)房款”，表明認(rèn)購(gòu)書已進(jìn)入了實(shí)際履行階段。最高人民法院認(rèn)為將“出賣人已按約定收取購(gòu)房款”作為商品房買賣合同成立的要件之一，主要考慮到商品房交易實(shí)務(wù)中，出賣人與買受人簽訂認(rèn)購(gòu)書多是訂有日后再簽訂正式買賣合同的條款，盡管認(rèn)購(gòu)書具備本約內(nèi)容，但合同當(dāng)事人的真實(shí)意思是簽訂預(yù)約合同，故附加買受人交納全部或部分房款的合同才轉(zhuǎn)化為正式的商品房買賣合同，以此方式區(qū)分預(yù)約和本約，符合我國(guó)商品房銷售市場(chǎng)的實(shí)際情況，也符合預(yù)約合同理論的逐步完善。

二、認(rèn)購(gòu)書有什么效力？

在審理涉及認(rèn)購(gòu)書糾紛的案件中，能否準(zhǔn)確把握認(rèn)購(gòu)書的法律效力是劃分責(zé)任、解決紛爭(zhēng)的關(guān)鍵所在，也是研究認(rèn)購(gòu)書法律問(wèn)題的核心所在。

1、預(yù)約效力的理論觀點(diǎn)

關(guān)于預(yù)約的法律效力，理論界存在兩種觀點(diǎn)：即“必須磋商說(shuō)”和“必須締約說(shuō)”。“必須磋商說(shuō)”是指當(dāng)事人之間一旦締結(jié)預(yù)約，雙方就負(fù)有在未來(lái)某個(gè)時(shí)候?yàn)檫_(dá)成本約而進(jìn)行磋商的義務(wù)，只要當(dāng)事人為締結(jié)本約進(jìn)行了磋商，即履行了預(yù)約義務(wù)，而最終本約是否成功締結(jié)則非其所問(wèn)?！氨仨毦喖s說(shuō)”則認(rèn)為預(yù)約的效力就是締結(jié)本約，故當(dāng)事人僅僅為締結(jié)本約而進(jìn)行磋商是不夠的，還必須達(dá)成本約，否則預(yù)約毫無(wú)意義，而且還容易誘發(fā)惡意締約的道德風(fēng)險(xiǎn)。

2、商品房認(rèn)購(gòu)書的效力選擇

筆者認(rèn)為，實(shí)踐中對(duì)于認(rèn)購(gòu)書的效力不應(yīng)一概而論，而應(yīng)具體考察認(rèn)購(gòu)書條款的詳盡程度、當(dāng)事人是否盡誠(chéng)信義務(wù)磋商、最終合同未能簽訂原因等因素，以此為基礎(chǔ)分別適用“必須磋商說(shuō)”或“必須締約說(shuō)”，從而在當(dāng)事人之間達(dá)到較為公平的效果。