一、可以退房的情況有哪些？

以下情況購房者有權(quán)利退房：

1、延遲交房三個月以上。

2、開發(fā)商證照不全。這種情況合同自始無效。

3、開發(fā)商任意改變合同約定的設(shè)計(jì)。

4、無法獲得貸款。

5、開發(fā)商的原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證。

6、房屋面積實(shí)際誤差超過3%。

7、開發(fā)商不能出示《竣工備案表》，或者房屋質(zhì)量不合格，導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)。

8、簽約后開發(fā)商把標(biāo)的房屋另售他人或擅自抵押。

二、購房者怎么解除買房合同？

購買住宅后，大部分消費(fèi)者會入住其中，但是由于出現(xiàn)消費(fèi)者對住宅質(zhì)量或合同不滿的情況，往往會出現(xiàn)退房，即開發(fā)商解除與消費(fèi)者之間的買賣合同，將購房款退還給消費(fèi)者。在這個過程中有兩個問題比較重要，一是消費(fèi)者要解除什么合同;二是解除這些合同過程中的先后順序。

如果消費(fèi)者提出的退房要求被開發(fā)商接受，那么有兩個合同需要解除，一是消費(fèi)者與開發(fā)商的買賣合同，二是消費(fèi)者與銀行的借款合同。

因?yàn)橛腥疆?dāng)事人，而且有兩個合同，由于在空間操作上無法同步進(jìn)行，就會出現(xiàn)時(shí)間上的先后順序問題;從實(shí)際行為上，我們可以設(shè)計(jì)出多種可能的選擇方案，目前較為普遍的有以下幾種，分別描述：

1、 消費(fèi)者先與開發(fā)商解除買賣合同，然后取回首付款，再與銀行解除借款合同，然后由開發(fā)商歸還銀行借款。

2、 消費(fèi)者先與開發(fā)商解除買賣合同，然后再與銀行解除借款合同，然后取回首付款，最后由開發(fā)商歸還銀行借款。

3、 消費(fèi)者先與開發(fā)商解除買賣合同，然后由開發(fā)商歸還銀行借款，再與銀行解除借款合同，最后取得首付款。

這三種過程有一個共同的特點(diǎn)，就是消費(fèi)者首先要與開發(fā)商解除買賣合同，表明消費(fèi)者放棄對住宅行使占有的權(quán)利，在這種情況下，消費(fèi)者存在一種風(fēng)險(xiǎn)：一旦解除合同后，即不能再度占有住宅，如果開發(fā)商不能按時(shí)歸還銀行借款，則消費(fèi)者除了喪失房屋權(quán)利外,仍然需要承擔(dān)向銀行還款的義務(wù)，即所謂“錢房兩空”;如果開發(fā)商在此期間出現(xiàn)破產(chǎn)，則消費(fèi)者損失更為巨大：不僅住宅(僅指沒有取得產(chǎn)權(quán)證的)可能會作破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)被拍賣，而且已經(jīng)支付的首付款無法取得，同時(shí)還要支付15年到20年的銀行借款。

為了使消費(fèi)者最大限地免除上述風(fēng)險(xiǎn)，在開發(fā)商不會破產(chǎn)的前提下，我們認(rèn)為在實(shí)際操作時(shí)可以通過以下程序：

1、 消費(fèi)者首先與開發(fā)商簽訂一個補(bǔ)充協(xié)議，這是一個附條件的關(guān)于解除買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議。

2、 消費(fèi)者再與銀行簽訂一個補(bǔ)充協(xié)議，也是一個附條件的解除借款合同的補(bǔ)充協(xié)議。

3、 開發(fā)商歸還銀行借款，消費(fèi)者與銀行簽訂的協(xié)議中確定的條件出現(xiàn)，消費(fèi)者與銀行的借款合同解除。

4、 開發(fā)商歸還消費(fèi)者的首付款，并協(xié)助辦理消費(fèi)者退房的各種相關(guān)手續(xù)。

5、 第三、第四個行為履行完畢后，第一步雙方簽訂的協(xié)議中假設(shè)的條件出現(xiàn)，消費(fèi)者與開發(fā)商的買賣合同解除

可以看出，退房涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜。如果您的房子符合退房的條件，您最好事先咨詢一下有經(jīng)驗(yàn)的律師，讓他幫您分析分析情況，看看選擇哪種方式來解除合同，避免您的利益受到損害。