一、認購書效力如何？

商品房預售許可證未取得之前只能簽訂認購書而非正式預售合同，且雙方在簽訂認購書時通過開發(fā)商當時的條件，可以合理預期到預售許可證的取得，因此，未取得商品房預售許可證明，認購書未必無效。

二、認購書成為預售合同要什么條件？

《解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房銷售合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。”這條解釋及時解決了以往審判實踐對認購書性質(zhì)的困惑。從該條規(guī)定可以看出，認購書成為預售合同應具備兩個條件：

1.具備商品房銷售管理辦法(以下簡稱管理辦法)的主要內(nèi)容。該辦法第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應當具備13項主要內(nèi)容：

(1)當事人基本情況;

(2)商品房基本狀況;

(3)商品房的銷售方式;

(4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

(5)交付使用條件及日期;

(6)裝飾、設備標準承諾;

(7)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;

(8)公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬;

(9)面積差異的處理方式;

(10)辦理產(chǎn)權登記有關事宜;

(11)解決爭議的方法;

(12)違約責任;

(13)雙方約定的其他事項。

如果認購書缺失了其中幾項，認購書是否還可以直接認定為預售合同呢?我們認為，除了后三項外，其他各項原則上不能缺失，否則不應認定為買賣合同。因為商品房買賣合同的標的物即商品房具有特殊性，買方的最直接目的在于對房屋所有權有效的完全的行使。而對其行使完全所有權必須具備許多附加的條件，如供水、供電、產(chǎn)權登記等等，而管理辦法規(guī)定的前十項內(nèi)容恰恰是產(chǎn)權人行使所有權的必備條件，否則，買方將無法圓滿地對商品房占有、使用、收益和處分。

2.出賣人已經(jīng)按照約定收取了購房款。

這里的購房款既包括全部購房款，也包括部分購房款，而且后者在當前商品房買賣中出現(xiàn)的更多。其實，從法理上說，只要具備第一個條件，就應認定為正式的商品房買賣合同，但考慮到我國當前商品房交易中，買賣雙方的真實意思是簽訂預約合同，認購書內(nèi)容即使具備了管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，也往往需要在日后簽訂正式買賣合同，因此，《解釋》第五條從認購書的內(nèi)容和開始實際履行兩個標準來認定認購書為正式的商品房買賣合同，符合我國商品房買賣的實際情況，也有利于法官在認購書認定上的統(tǒng)一性。