一、哪些二手房不能買賣？

二手房可以買賣，但不代表所有的二手房都能夠拿到市場(chǎng)上交易。根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，存在下列情況的二手房，不能買賣：

1、未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋;

2、只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房;

3、鑒定為危房的房屋;

4、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過渡的房屋;

5、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋;

6、已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋;

7、所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;

8、所有權(quán)有糾紛的房屋;

9、已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋;

10、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋;

11、房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的;

12、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、買二手房應(yīng)注意哪些問題？

當(dāng)我們下決心要用我們的積蓄去買二手房的時(shí)候，除了要了解哪些二手房不能買賣，還應(yīng)該在買賣過程中重點(diǎn)關(guān)注有關(guān)二手房的手續(xù)、當(dāng)?shù)卣叩葐栴}，以及其是否滿足自己的切身需求。一般來說，買二手房時(shí)，應(yīng)著重注意以下幾個(gè)問題：

1、房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

4、土地情況是否清晰

二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

5、市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

6、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。

7、單位房屋是否侵權(quán)

這個(gè)問題我們往往容易忽略，但它也非常重要。如果該二手房是單位房屋，則應(yīng)該找賣主或者相關(guān)部門了解該單位房屋轉(zhuǎn)讓是否會(huì)侵犯他人的權(quán)益。如果已經(jīng)構(gòu)成侵權(quán)，則要綜合衡量由此帶來的影響。若在協(xié)商之后可以得到妥善處置，才可以繼續(xù)下一步的計(jì)劃安排。

以上就是關(guān)于哪些二手房不能買賣，買二手房應(yīng)注意哪些問題等的相關(guān)介紹。事實(shí)上，雖然第一個(gè)問題有法律法規(guī)的明確規(guī)定，但在實(shí)踐中來判斷哪些二手房能不能買賣還是有難度的，因?yàn)橛行r(shí)候并非手續(xù)能夠完全到位和呈現(xiàn)，有些地方還因?yàn)檎卟灰粯佣杂胁煌?。關(guān)于第二個(gè)問題，只是比較概括地講述了買二手房時(shí)應(yīng)注意的方面，但其遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能囊括現(xiàn)實(shí)操作中所出現(xiàn)的眾多棘手問題。所以，如果大家遇到本文沒有提及到的情形，為了避免自己的權(quán)益受到損害，最好找專業(yè)的房地產(chǎn)律師咨詢，他們多年的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)或許在關(guān)鍵的環(huán)節(jié)能夠幫到您。