一、什么是預(yù)告登記？

我國(guó)《物權(quán)法》的預(yù)告登記制度通過(guò)公示公信原則，賦予買(mǎi)受人對(duì)預(yù)售人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以對(duì)抗第三人的效力，使得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的性質(zhì)，通過(guò)事前的登記手段來(lái)強(qiáng)化保障買(mǎi)受人的利益。但是從我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)預(yù)告登記制度的規(guī)定來(lái)看，僅有第20條的規(guī)定，缺乏具體的程序設(shè)計(jì)，所以操作性不強(qiáng)，具體主要有以下問(wèn)題。

二、預(yù)告登記如何適用？

從《物權(quán)法》第20條規(guī)定的條文“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”來(lái)看，并沒(méi)有明確預(yù)告登記的適用范圍，使得該制度能夠真正保障需要保全的請(qǐng)求權(quán)，特別是在商品房預(yù)售中對(duì)于買(mǎi)受人的保障。目前，我國(guó)已有地方法規(guī)對(duì)預(yù)告登記的適用范圍作了規(guī)定，可資借鑒。例如，《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》第29條規(guī)定，“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：(1)預(yù)購(gòu)商品房的;(2)約定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的;(3)約定回購(gòu)房屋的;(4)約定通行權(quán)的;(5)為保全約定的其他涉及房屋的請(qǐng)求權(quán)的。當(dāng)事人申請(qǐng)預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交合同書(shū)或者房屋所有權(quán)人的承諾書(shū)”。所以，從預(yù)告登記制度的設(shè)立初衷和制度價(jià)值來(lái)看，其效力范圍明確規(guī)定包括商品房預(yù)售。