商品房銷售廣告有哪些類型，買房怎么看待銷售廣告？

一、氣氛渲染型。

為激起購房人的購買欲望，開發(fā)商充分利用人類虛榮心和想象力，將刺激性、煽動(dòng)性的詩意語言寫入廣告。如高尚社區(qū)、人文氣息，溫馨家園、依山傍水，黃金地帶、商機(jī)無限，無限升值潛力、居家置業(yè)首選，春天般享受、與貴族身份匹配，歐式設(shè)計(jì)理念、古典高雅等等。這些廣告采用夸張性和誘惑性語言，極力渲染出高檔、溫馨和詩意的氛圍，但是語言模糊、難以量化?！逗贤ā?5條規(guī)定：“要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！币蛟搹V告內(nèi)容不具體明確，不符合要約條件，屬于希望潛在購房人向自己發(fā)出購房要約的要約邀請(qǐng)，對(duì)開發(fā)商不具有法律約束力。

二、環(huán)境描述型。

為體現(xiàn)商品房的適宜性，銷售廣告極力描述樓盤周圍的自然、生活和工作環(huán)境，使購房者信賴適合居住與工作。所述環(huán)境可分為兩種情況：

1、描述現(xiàn)有環(huán)境。如采用平面效果圖、彩色效果圖、現(xiàn)場(chǎng)沙盤、示意圖介紹樓盤周圍有學(xué)校、醫(yī)院、超市、菜場(chǎng)、娛樂、會(huì)所等設(shè)施；或使人感到樓盤身處繁華區(qū)域、商業(yè)中心、交通樞紐。廣告語言模糊，如“周圍、附近”是多遠(yuǎn)距離，是直線還是實(shí)際距離？盡管有虛假成分，但現(xiàn)有環(huán)境易于辨認(rèn)，故此類廣告屬于正常商業(yè)吹噓，對(duì)開發(fā)商亦無法律約束力。

2、描述未來環(huán)境。新建商品房規(guī)劃開發(fā)區(qū)外的環(huán)境和公共設(shè)施尚未確定，但卻開發(fā)商大肆宣傳。如將建立小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、市場(chǎng)生活設(shè)施、規(guī)劃區(qū)外存在50米干道、若干路班車等，實(shí)際上政府規(guī)劃意向尚未確定；明明是商住混雜大樓，卻說成是與國際接軌的SOHO產(chǎn)品。雖然《解釋》第3條把商品房廣告視為合同內(nèi)容僅限定在“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施”，但購房者難以知道銷售廣告限于開發(fā)規(guī)劃區(qū)之內(nèi)還是之外，如果銷售廣告對(duì)規(guī)劃開發(fā)區(qū)外的未來環(huán)境和公共設(shè)施具體明確，對(duì)購房人購買決定和購房價(jià)格有重大影響的，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，否則意味著許可開發(fā)商可以違背誠實(shí)信用原則進(jìn)行虛假宣傳。如某人購買門面房是因?yàn)殚T外主干道上有相當(dāng)人車流量，如果干道變成胡同，購房目的將全部落空，其可根據(jù)《合同法》54、58條行使撤銷權(quán)，并要求開發(fā)商承擔(dān)締約過失責(zé)任。值得思考的是，開發(fā)商根據(jù)政府規(guī)劃承諾環(huán)境，之后政府規(guī)劃變更，是否承擔(dān)責(zé)任？有判例認(rèn)為：開發(fā)公司承諾內(nèi)容不在規(guī)劃區(qū)內(nèi)且未訂入合同；政府調(diào)整規(guī)劃可能影響房價(jià)，這屬于經(jīng)營和投資風(fēng)險(xiǎn)，故駁回購房人請(qǐng)求解除合同的主張（見廈門市中級(jí)法院[2004]廈民終字第419號(hào)民事判決）。

三、具體模糊型。

銷售廣告對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的樓房價(jià)格、面積、綠化、質(zhì)量、裝修等內(nèi)容作出描述與承諾，但具體數(shù)字、規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)不甚詳細(xì)，比如標(biāo)明商品房起價(jià)或均價(jià)；承諾純德國進(jìn)口廚具、高級(jí)外墻涂料、名貴大理石內(nèi)墻、24小時(shí)保安等。但同一樓盤因朝向、位置、樓層不同，價(jià)格相差很大，甚至每平方米相差上千元；樓房必須裝電梯、刷涂料、配保安可以確定，但何為高級(jí)、名貴則不盡詳細(xì)。根據(jù)《合同法》15條和《解釋》第3條，如果廣告的說明與允諾具體明確，對(duì)合同訂立和房屋價(jià)格有重大影響的，可以視為要約。比如開發(fā)商將純德國進(jìn)口廚具變更為國內(nèi)產(chǎn)品或他國進(jìn)口，購房者可以要求其承擔(dān)更換、重作或支付違約金等責(zé)任。

四、具體明確型

與第三種情形相比，該銷售廣告陳述的房屋與設(shè)施明確，而且數(shù)字、規(guī)格、型號(hào)具體，比如高層混凝土結(jié)構(gòu)、一梯兩戶型、每單元配有日本原裝三菱電梯二部、一樓全部帶15平方院、小區(qū)綠化率達(dá)80％、得房率75%、樓間距20米；規(guī)劃區(qū)內(nèi)有停車場(chǎng)、健身房、游泳池、幼兒園、會(huì)所、超市、免費(fèi)班車等設(shè)施。根據(jù)《解釋》第3條，銷售廣告對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，對(duì)購房者訂立與否以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。開發(fā)商將綠化帶改建為商品房、將50米樓間距縮小至20米、將一梯兩戶變成一梯三戶，或者擅自變更規(guī)劃，購房者可以根據(jù)《合同法》107條要求開發(fā)商繼續(xù)履行合同或采取補(bǔ)救措施；法律上或事實(shí)上不能繼續(xù)履行合同時(shí)，可以考慮解除合同、支付違約金、賠償損失等。如果開發(fā)商虛構(gòu)規(guī)劃、隱瞞真相，使購房人陷入錯(cuò)誤而作出購房意思表示的，可以根據(jù)《合同法》52條行使撤銷權(quán)。

五、違法不能型

諸多廣告承諾中不乏有違反現(xiàn)行法律導(dǎo)致不能完全履行的情形，比如采用返本銷售、售后包租、預(yù)租回報(bào)、投資零風(fēng)險(xiǎn)、70年旺鋪產(chǎn)權(quán)、買頂層送花園等。根據(jù)現(xiàn)行法律，樓頂部位是所有業(yè)主共同使用部位，開發(fā)商無權(quán)擅自對(duì)其進(jìn)行處分；商業(yè)用地最高年限為40年而非70年。盡管該承諾具體明確，但是其內(nèi)容違反現(xiàn)行法律而屬于無效條款。購房人可依《合同法》58條，要求開發(fā)商根據(jù)過錯(cuò)程度承擔(dān)締約過失責(zé)任。盡管開發(fā)商有欺詐故意，而法律頒布后可以推定人人皆知，購房人明知承諾違法而作出購房意思表示的，不享有撤銷權(quán)；該條款無效，但其他條款仍然有效，且無效條款不能履行并非必然導(dǎo)致購房目的落空，其請(qǐng)求解除合同難獲支持。

六、樣板展示型

購房者置身于寬敞明亮、富麗堂皇、高貴典雅的樣板房之中，購買欲望蠢蠢欲動(dòng)，但實(shí)際入住后發(fā)現(xiàn)空間擁擠、光線昏暗、裝修粗劣。要求開發(fā)商按照樣板間履行合同，但樣板間已經(jīng)完成歷史使命不復(fù)存在。事實(shí)上，設(shè)置樣板間是開發(fā)商的促銷手段，其裝修做工考究、家具量身定做，再加以明亮剔透的燈光，使得購房者心中精致溫馨的房間形象難以揮之而去，最終墜入陷阱。筆者認(rèn)為：根據(jù)《合同法》168條，基于信賴樣板房而訂立的商品房買賣合同屬于憑樣品買賣合同，出賣人交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣品及其說明的質(zhì)量相同。為防止樣板間拆除而無法對(duì)比的缺陷，購房合同可以約定：1、樣板間的保存至入住后一定時(shí)間，開發(fā)商擅自拆除視為交付的房屋與樣板間不符；2、樣板房的結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸，以及門窗家具的品牌、型號(hào)、質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)等；3、精裝房的裝修項(xiàng)目、材料的標(biāo)準(zhǔn)、顏色、規(guī)格、工藝等；4、驗(yàn)收方式、費(fèi)用，以及補(bǔ)救措施與違約金數(shù)額。另外，購房人還可以采用錄像、拍照、公證等方式固定樣板間，事先搜集利己證據(jù)。

七、贈(zèng)送優(yōu)惠型

贈(zèng)送物品、優(yōu)惠房價(jià)亦是開發(fā)商常用促銷手段，包括以下方式：1、價(jià)格優(yōu)惠，如前20名購房者8折優(yōu)惠、某月某日前購房9折、購房送裝修，此類承諾通過直接或間接價(jià)格優(yōu)惠吸引更多購房者；2、物品贈(zèng)送，如買房送空調(diào)、彩電、車庫等，此促銷方式的房價(jià)不變，但所贈(zèng)物品的品牌、型號(hào)、質(zhì)量等不甚明確；3、機(jī)遇贈(zèng)送，如解決全家戶口、子女入學(xué)、工作就業(yè)等，該贈(zèng)送在國家政策寬松時(shí)容易解決，政策加緊時(shí)開發(fā)商無能為力；4、虛偽贈(zèng)送，如購躍式房送露臺(tái)、購頂層房送閣樓、購房送小儲(chǔ)藏室等。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》12條，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。露臺(tái)、小儲(chǔ)藏室和閣樓只能連同房屋銷售于同一購房人，且根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》該部分不應(yīng)計(jì)入建筑面積，故本屬買房人所得部分無需贈(zèng)送。前三種情形屬于開發(fā)商給予相對(duì)方利益，從而吸引其締結(jié)合同的附條件單方允諾行為，對(duì)開發(fā)商具有法律約束力，不履行義務(wù)或履行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。