一、預告登記的申請人有限制嗎？

《物權法》對于預告登記的申請人僅規(guī)定為“當事人”，但是對此“當事人”應作何解釋呢?《物權法》并沒有明確規(guī)定，這不利于預告登記的操作，容易發(fā)生預告登記糾紛。預告登記的申請必須由具有資格的人提出，同時還需具備一定的條件。在預告登記中，應以所保全請求權的權利人為預告登記權利人，以不動產所有權人為預告登記的義務人。預告登記只能由預告登記權利人申請，義務人有義務協(xié)助進行，應當出具預告登記申請所需的書面同意書。

另外，如果義務人拒絕協(xié)助時，我國可以借鑒德國、日本、瑞士等國承認法院的臨時處分命令可以產生預告登記的做法，規(guī)定預告登記權利人可以向法院提出申請，由法院依照非訴程序作出裁定，權利人可以持此裁定向登記機關申請預告登記。

二、預告登記后有哪些效力？

我國《物權法》對于預告登記的效力只規(guī)定了權利保全效力，對順位保全和破產保護效力均未涉及，這一點有待完善。但是關于權利保全效力，在預告登記后，義務人可否處分，所為處分在多大范圍內有效或無效。理論上主要有絕對無效和相對無效兩種學說。絕對無效，即只要不經預告登記人的同意而處分不動產的，該處分行為自始無效;相對無效，即未經預告登記人同意而處分不動產的，其處分行為有效，只是不能對抗預告登記人。

就此問題，我國《物權法》僅籠統(tǒng)地規(guī)定“不發(fā)生物權效力”，沒有明確說明為何種無效。筆者認為，為兼顧各方當事人利益，保持手段與目的的平衡，我國也應采取相對無效原則，即在預告登記后，登記義務人仍得就不動產權利為處分，只要其處分不妨害已登記的請求權即為有效，而不必征得權利人的同意，這樣有利于加速經濟運轉，提高交易效率。