一、二手房買賣市場存在的風(fēng)險(xiǎn)

1、二手房產(chǎn)權(quán)不明確的。我國《物權(quán)法》第六條、第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)依照法律規(guī)定登記，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。

2、二手房土地權(quán)屬不清的?！锻恋毓芾矸ā返诎藯l規(guī)定，土地分為國家、集體所有兩種性質(zhì)。第五十五條規(guī)定，繳納土地使用權(quán)出讓金和其他土地有償使用費(fèi)后，方可使用土地。房地產(chǎn)管理法第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)辦理出讓手續(xù)，受讓方應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金。

3、二手房無共有人聲明的。《民法通則》第七十八條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)按份共有人按各自份額、共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)，享有權(quán)利，分擔(dān)、承擔(dān)義務(wù)。按份共有的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。合同法第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)的合同無效。

4、二手房被保全、查封的。最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第三十八條規(guī)定，被執(zhí)行人無金錢給付能力的，法院有權(quán)裁定對被執(zhí)行人的其他財(cái)產(chǎn)采取查封、扣押措施。第四十四條規(guī)定，被執(zhí)行人或其他人擅自處分已被查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的，法院有權(quán)責(zé)令責(zé)任人限期追回財(cái)產(chǎn)或承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

5、二手房設(shè)定了抵押權(quán)的。《房地產(chǎn)管理法》第四十七條規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，是指抵押人向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。物權(quán)法、擔(dān)保法都規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓。

6、二手房不符合轉(zhuǎn)讓條件的。按照《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房屬政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，不滿5年，不得直接上市交易，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府進(jìn)行回購。滿5年轉(zhuǎn)讓應(yīng)向政府交納土地收益等價(jià)款，政府可優(yōu)先回購;購房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，才可以取得完全產(chǎn)權(quán)。

二、風(fēng)險(xiǎn)的防范及建議

如同上述提到的，二手房買賣市場存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，購買者需謹(jǐn)慎對待。針對這些潛在風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者應(yīng)該有基本的風(fēng)險(xiǎn)防范意識。當(dāng)然，如果對這些方面一竅不通，不代表就不能買二手房或者就必然在這里栽跟頭，消費(fèi)者也完全可以通過咨詢或聘請專業(yè)律師的方法防范或化解風(fēng)險(xiǎn)。下面針對上述提及的風(fēng)險(xiǎn)，總結(jié)應(yīng)對的方法如下：

1、購房者在買房前，要首先核對出賣人是否具有產(chǎn)權(quán)。物權(quán)法第十七條和建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有物權(quán)的證明，是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，是國家對房屋所有權(quán)的確認(rèn)。因此，查明賣方提交證書的真實(shí)性要放在首位。

2、因?yàn)槎址看蠖嗍欠蚱藁蚣彝コ蓡T共同財(cái)產(chǎn)，如果消費(fèi)者購買的時(shí)候已經(jīng)知道這是共有財(cái)產(chǎn)，就務(wù)必要小心謹(jǐn)慎，要征得共有財(cái)產(chǎn)人的一致書面同意或書面聲明，不可大意。

3、對于司法機(jī)關(guān)已采取保全、查封措施的房屋切忌購買，即便很便宜；

4、在審查權(quán)屬證書原件時(shí)應(yīng)著重注意房屋之上是否有抵押記載，如果這個房屋已經(jīng)沒有抵押權(quán)的，則不能購買。

5、并不是所有的二手房都可以在市場上自由交易，有一些是國家法律明確規(guī)定不可轉(zhuǎn)讓的。如果發(fā)現(xiàn)是不可轉(zhuǎn)讓的二手房，消費(fèi)者不可購買，否則到頭來可能會既費(fèi)時(shí)又費(fèi)錢，兩頭空空。

最后，有必要提醒大家注意的是，二手房買賣市場上潛藏的風(fēng)險(xiǎn)很多，市場信息瞬間萬變，風(fēng)險(xiǎn)無處不在。因此，本文提到的只是其中的一小部分，沒辦法囊括所有的風(fēng)險(xiǎn)。故此，如果消費(fèi)者在市場上購買二手房時(shí)遇到有可疑的地方或者自己不懂的時(shí)候，建議最好立即打電話咨詢律師，或者讓您的律師陪您一同前去。一則心理有底，二則可以省去多次求證之麻煩?？傊址抠I賣存在多種風(fēng)險(xiǎn)，購房需要謹(jǐn)慎對待。