一、二手房買(mǎi)賣(mài)存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？

二手房買(mǎi)賣(mài)涉及的法律問(wèn)題十分復(fù)雜，在目前社會(huì)信用體系尚未建立的情況下，購(gòu)房者如果對(duì)上述問(wèn)題不能準(zhǔn)確把握而貿(mào)然簽約、付款，可能會(huì)導(dǎo)致大量的法律風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f(shuō)，法律風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在：

1、與不具備售房資格的人簽訂合同，導(dǎo)致合同無(wú)效，房屋過(guò)戶手續(xù)更無(wú)從辦理，購(gòu)房者無(wú)法獲得二手房的所有權(quán)，甚至可能被詐騙錢(qián)財(cái)；

2、購(gòu)買(mǎi)了不符合轉(zhuǎn)讓條件的二手房，導(dǎo)致合同無(wú)效，房屋過(guò)戶手續(xù)無(wú)法辦理，購(gòu)房者購(gòu)房目的同樣落空；

3、簽約時(shí)因?yàn)橹薪榇吆?，匆忙簽就，結(jié)果合同當(dāng)中包含著很多陷阱，給購(gòu)房者造成很大的損失；

4、合同條款不完善，欠缺必要條款，一旦售房者交付的二手房出現(xiàn)合同中沒(méi)有約定的種種問(wèn)題，由于沒(méi)有合同依據(jù)，購(gòu)房者往往索賠無(wú)門(mén)。

二、應(yīng)該如何防范二手房買(mǎi)賣(mài)存在的法律風(fēng)險(xiǎn)？

要防范二手房買(mǎi)賣(mài)存在的諸多法律風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵還是要做好這個(gè)過(guò)程中的每一細(xì)節(jié)。尤其是在重要的環(huán)節(jié)上和條款的斟酌上要下工夫。下面僅就實(shí)踐中常出現(xiàn)的問(wèn)題作一個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范的總結(jié)：

1、看房時(shí)要首先確認(rèn)售房者是否是房屋所有權(quán)人，不要輕易被蒙騙

這個(gè)步驟不可缺少，其重要性自不必說(shuō)，它是在此之后做出一系列決策的基礎(chǔ)。那么，如何判斷該售房者是否是房屋所有權(quán)人呢？方法是查看并對(duì)照審核售房者提供的《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》及居民身份證復(fù)印件，并與原件對(duì)照，并將售房者提供的上述證件的復(fù)印件留存。此外，如果有必要，要由售房者陪同，到兩證頒發(fā)部門(mén)查詢售房者提供的上述證件的真實(shí)性。上述證件核實(shí)無(wú)誤后，應(yīng)注意查看《房屋所有權(quán)證》上載明的房屋所有權(quán)人是否為二人以上，否則單個(gè)售房者無(wú)權(quán)擅自轉(zhuǎn)讓共有房屋，應(yīng)在征得其他共有人書(shū)面同意后方可進(jìn)行。如果房屋所有權(quán)人是委托代理人售房，則要看售房代理人是否具備代理資格，要求代理人提供房屋所有權(quán)人出具的授權(quán)委托書(shū)及該代理人的居民身份證復(fù)印件并注意與原件核實(shí)。由于未與房屋所有權(quán)人見(jiàn)面，難以判斷真假，故購(gòu)房者一般不宜與代理人簽訂購(gòu)房合同并支付房?jī)r(jià)款，應(yīng)直接與房屋所有權(quán)人辦理。在目前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)不規(guī)范的情況下，為了防止中介賺取買(mǎi)賣(mài)差價(jià)，增加買(mǎi)方的負(fù)擔(dān)，在確定轉(zhuǎn)讓價(jià)后，買(mǎi)方有必要與房屋所有權(quán)人聯(lián)系，核實(shí)真實(shí)轉(zhuǎn)讓價(jià)。

2、看房時(shí)要確認(rèn)所售房屋是否具備轉(zhuǎn)讓條件

根據(jù)我國(guó)《合同法》第150條規(guī)定，出賣(mài)人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買(mǎi)受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，即瑕疵擔(dān)保義務(wù)。集體土地上的房屋、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的共有房屋、未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的共有房屋;其他共有人要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的已出租房屋等等情形都不能購(gòu)買(mǎi)。是否具備轉(zhuǎn)讓條件，專業(yè)性強(qiáng)，這些建議請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)律師幫助判斷，或者向相關(guān)部門(mén)咨詢。

3、在二手房成交方式上，要確認(rèn)其是否合法

有些二手房賣(mài)方為了規(guī)避相關(guān)稅收，往往會(huì)虛報(bào)房屋成交價(jià)、假贈(zèng)與、真買(mǎi)賣(mài)或先簽合同后過(guò)戶等變通方式來(lái)達(dá)到目的。其實(shí)這些都是違反法律的行為。所以，對(duì)購(gòu)房者而言，要知道這些方式可能會(huì)導(dǎo)致的后果。如果以后賣(mài)方用這樣的方式，購(gòu)房者就有理由拒絕，切不要貪小失大。因?yàn)檫@些行為可能導(dǎo)致合同無(wú)效，而因此給買(mǎi)方權(quán)益帶來(lái)?yè)p害，總之，這種情況下，買(mǎi)方權(quán)益并無(wú)保障。

4、在購(gòu)房時(shí)中介催簽，需要冷靜并尋求法律幫助

在購(gòu)房時(shí)中介總會(huì)催促購(gòu)房者趕緊簽約，這個(gè)時(shí)候需要購(gòu)房者能夠看得懂合同。因此，要防范風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，最好是在購(gòu)買(mǎi)前請(qǐng)律師陪購(gòu)，律師運(yùn)用專業(yè)的法律知識(shí)和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，很快就能甄別哪些條款對(duì)誰(shuí)被動(dòng)對(duì)誰(shuí)有利了，從而也能夠更好地維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益；

5、注意保存書(shū)面證據(jù)，做好自我保護(hù)

最后，需要特別注意的是，在交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方一定要形成書(shū)面證據(jù)，如果對(duì)方不簽收通知等函件，或者不按合同約定時(shí)間履行合同義務(wù)，那么就向?qū)Ψ桨l(fā)一個(gè)催辦函，用郵政快件形式寄去，上面有日期注明內(nèi)容，說(shuō)明已經(jīng)發(fā)出過(guò)書(shū)面通知。這些都是非常有證明效力的，將來(lái)一旦上法庭，都是證據(jù)。

以上便是關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該如何防范等問(wèn)題的介紹。制度有漏洞，法律有缺陷，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在。在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中難免會(huì)遇到法律風(fēng)險(xiǎn)，但關(guān)鍵是要積極去預(yù)防和面對(duì)，而不能疏忽大意甚至刻意忽略。當(dāng)然，在相關(guān)的法律問(wèn)題處理上，比如草擬合同或?qū)徍撕贤瑫r(shí)最好請(qǐng)專業(yè)的法律人士如房地產(chǎn)律師幫助把關(guān)。有時(shí)他們的一句提醒，可能會(huì)讓您的權(quán)益得到最大的維護(hù)。