一、違反法律規(guī)定的居間不成功無報(bào)酬的規(guī)定

這一類條款比較常見，中介公司利用購(gòu)房者不熟悉法律，而設(shè)置了這種條款。其格式一般為：“因可歸責(zé)于買受方的原因?qū)е沦I賣合同無法簽訂或簽訂后未能履行的，出售方收取違約金并支付中介公司相當(dāng)于沒收違約金金額的50%作為中介公司在委托期限內(nèi)進(jìn)行活動(dòng)所發(fā)生的費(fèi)用的補(bǔ)償”

這一霸王條款表達(dá)的意思是中介公司無論居間是否成功，均可取得相應(yīng)報(bào)酬，這顯然違反了公平原則，加重了買賣雙方的責(zé)任，因此是無效的。因?yàn)榫娱g合同要求居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。這是法律對(duì)中介服務(wù)收費(fèi)的一般規(guī)定，中介公司不能違反法律規(guī)定亂收費(fèi)。

二、剝奪售房者的中介選擇權(quán)

這種條款見諸很多中介二手房買賣合同，其格式一般為：“委托期限屆滿后兩個(gè)月內(nèi)，本人及與本人相關(guān)的其他人士不以任何形式與我公司介紹的房屋業(yè)主達(dá)成私下交易，否則我公司有權(quán)要求本人支付本次交易雙方總傭金之和的違約金”。

為什么說這種條款屬于霸王條款呢？這是因?yàn)樗`反了我國(guó)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》關(guān)于消費(fèi)者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利的規(guī)定。而眾所周知，客戶和中介公司之間是居間合同關(guān)系。根據(jù)法律規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬。

客戶同時(shí)在多家中介公司看過這套房屋之后，有權(quán)自主選擇中介公司，選擇接受哪家中介公司的服務(wù)?？蛻粲袡?quán)選擇自己信任的中介公司成交，在客戶與中介公司成交后，才有權(quán)收取報(bào)酬，未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬。不能僅僅因?yàn)橥ㄟ^這家中介公司看過房，就要支付違約金，這侵犯了客戶的自主選擇權(quán)，是典型的霸王條款。因此，這種霸王條款是無效的，購(gòu)房者可以直接拒絕。

三、中介公司未完成居間義務(wù)卻侵犯委托人選擇權(quán)

這類霸王條款的格式一般為：“委托方在委托期限內(nèi)或在委托期限結(jié)束后三個(gè)月內(nèi)與中介公司曾介紹的買方成交，應(yīng)按委托價(jià)格總額的1%支付違約金”

賣方與買方成交，并不是利用原來中介公司提供的信息、條件和機(jī)會(huì)，而是通過其他中介公司的居間活動(dòng)完成的，原中介公司并沒有完成居間義務(wù)。因此而規(guī)定上述霸王條款，當(dāng)中介公司沒有完成居間義務(wù)時(shí)，買賣雙方不能選擇其他途經(jīng)進(jìn)行交易，否則要支付違約金，這明顯免除了中介公司的責(zé)任，侵犯了委托人的選擇權(quán)。屬于霸王條款，顯然無效。

四、中介利用優(yōu)勢(shì)地位剝奪購(gòu)房者沒收定金權(quán)利

這一類條款的一般格式為：“賣方收到定金后，中途不得借故中止賣房，否則加倍賠償定金，中介方有權(quán)分享其中12%的違約金；買方未能如期簽訂合同、付清房款，則支付給賣方的定金不予退還，由賣方與中介方平均分享?！?/p>

這一條款通常出現(xiàn)在賣方、買方與中介三方簽訂的居間合同中，這是中介利用其優(yōu)勢(shì)地位，對(duì)消費(fèi)者作出的不公平、不合理的規(guī)定，剝奪消費(fèi)者依法享有的沒收定金的法定權(quán)利，目的就是使自己在交易中無論哪種情況都保持盈利，而且還是暴利。根據(jù)合同法規(guī)定，中介方居間不成，不得要求委托人支付報(bào)酬，只能收取從事居間活動(dòng)的一些必要費(fèi)用，如交通費(fèi)、人工費(fèi)、電話費(fèi)。而定金收付的雙方應(yīng)該是房屋買賣雙方，所謂的“雙倍返還定金”等原則也只適用于房屋買賣雙方。中介方用看似公平的條款，對(duì)違約方進(jìn)行處罰，但事實(shí)上卻侵犯了守約方的權(quán)益，將原本全部屬于守約方的違約金拿走了一半。這不僅違反公平合理、誠(chéng)實(shí)信用、公序良俗的民事原則，同時(shí)也不利于行業(yè)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，容易引發(fā)更大地糾紛。

以上是在司法實(shí)務(wù)中關(guān)于中介在二手房買賣合同中常見的四種霸王條款。這些條款說得非常隱蔽，一般情況下，如果沒有法律敏感度和權(quán)利意識(shí)的購(gòu)房者往往會(huì)簽下這樣的條款。這對(duì)于買賣雙方來說是極其不利的。當(dāng)然，因?yàn)槠涫前酝鯒l款屬于無效條款，法院也會(huì)裁定其無效。但是并非所有的人都會(huì)到法院去。因此，在簽訂合同的過程中，就必須要認(rèn)清楚這些帶有隱蔽性的條款，避免上當(dāng)。當(dāng)然，如果身旁有律師幫助把關(guān)那是再好不過了。