根據(jù)我們對(duì)大量案例的研究，廣大購(gòu)房者如果要確保自身的利益，就必須盡力防范二手房買(mǎi)賣(mài)的法律風(fēng)險(xiǎn)，并重視以下關(guān)于購(gòu)買(mǎi)二手房的注意事項(xiàng)：

一、注意對(duì)二手房的權(quán)屬審查

購(gòu)買(mǎi)人要購(gòu)買(mǎi)二手房，必須審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。這是因?yàn)?，如果沒(méi)有相關(guān)合格的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，就會(huì)給以后購(gòu)房者帶來(lái)麻煩，甚至?xí)霈F(xiàn)購(gòu)房合同無(wú)效，房屋被收回的情況。

故此，購(gòu)房者要嚴(yán)格地核實(shí)售房者提供的權(quán)屬手續(xù)，并向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書(shū)及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性。

二、注意對(duì)共有財(cái)產(chǎn)方面的審查

依照《民法通則》之規(guī)定，按份共有人對(duì)買(mǎi)賣(mài)之房屋具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，未經(jīng)共同共有人同意買(mǎi)賣(mài)房屋之合同通常會(huì)被法院認(rèn)定為無(wú)效。另依據(jù)我國(guó)婚姻法之規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財(cái)產(chǎn)實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制為主，約定個(gè)別制為補(bǔ)充的婚姻財(cái)產(chǎn)制度。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人為一人，也應(yīng)征求其配偶的書(shū)面意見(jiàn)或者由出賣(mài)人提交夫妻有關(guān)個(gè)別財(cái)產(chǎn)約定的協(xié)議。

因此，如果購(gòu)房者遇到待購(gòu)的二手房屬于兩個(gè)以上主體共有的（以所有權(quán)證書(shū)為準(zhǔn)），應(yīng)當(dāng)審查有無(wú)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面材料。此外，審查房屋所有權(quán)證書(shū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有其他權(quán)利人，其上是否具有異議登記事項(xiàng)。

三、注意對(duì)待購(gòu)二手房的權(quán)利限制審查

二手房買(mǎi)賣(mài)前，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)有無(wú)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況，比如禁止上市交易等。一般說(shuō)來(lái)，有權(quán)查封的司法機(jī)關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國(guó)家安全機(jī)關(guān)。此外，還應(yīng)當(dāng)審查該房屋是否被抵押等情況，若有抵押，則應(yīng)當(dāng)取得出賣(mài)人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書(shū)面證據(jù)或者取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的證明。

四、注意對(duì)賣(mài)房者以及中介資格的審查

在審查時(shí)應(yīng)注意，二手房轉(zhuǎn)讓人即售房者應(yīng)當(dāng)是依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋權(quán)利人；如果二手房屬于有限責(zé)任公司、股份有限公司的，購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書(shū)面文件；如果二手房屬于國(guó)有或集體資產(chǎn)的，購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件。

五、注意對(duì)二手房有無(wú)禁止買(mǎi)賣(mài)情形的審查

購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意，根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，二手房司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的禁止買(mǎi)賣(mài)，依法收回土地使用權(quán)的禁止買(mǎi)賣(mài)，以及對(duì)于權(quán)屬有爭(zhēng)議的二手房也禁止買(mǎi)賣(mài)等等情況。

此外，如果是已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)，也應(yīng)注意要審查其有無(wú)法律禁止的上市交易的買(mǎi)賣(mài)情形。

六、注意對(duì)該二手房是否有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的審查

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，共有二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。已經(jīng)出租的二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果沒(méi)有取得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人的放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面文件，購(gòu)房者可能會(huì)因此而導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。故此，如果承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，買(mǎi)受人購(gòu)房后應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同，并與承租人簽訂租賃主體變更合同。

上面就是對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)的法律風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)買(mǎi)二手房注意事項(xiàng)的簡(jiǎn)要分析。二手房買(mǎi)賣(mài)中法律風(fēng)險(xiǎn)是客觀(guān)存在的，廣大購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)應(yīng)該尤其注意以上所列舉的事項(xiàng)。當(dāng)然，這些事項(xiàng)是無(wú)法窮盡的，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，因?yàn)閷?zhuān)業(yè)知識(shí)所限，要確保在購(gòu)房的時(shí)候萬(wàn)無(wú)一失，所有的事項(xiàng)都注意到了，沒(méi)有疏漏。是不現(xiàn)實(shí)的。因此，建議購(gòu)房者可以就買(mǎi)房的情況與律師作溝通，并咨詢(xún)他們的意見(jiàn)，必要的時(shí)候可以請(qǐng)他們?yōu)槟寻殃P(guān)，比如簽訂合同的時(shí)候。這樣一來(lái)，就能夠把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。