一、什么是商品房銷售廣告？
商品房銷售廣告是開發(fā)商或者銷售方通過一定的媒介和形式直接或間接介紹、宣傳其所銷售的商品房的行為。商品房銷售廣告的真實性和準(zhǔn)確性直接影響消費者的選擇?，F(xiàn)實生活中，幾乎所有印制精美的商品房銷售廣告和宣傳資料上，都是小區(qū)綠地蔥郁、樓房間距寬闊、配套設(shè)施齊全，但到交房時這一切都被大打折扣，這讓很夠購房者在收房時不能接受。
我國商品房市場管理機制尚不健全，對銷售廣告和宣傳資料缺乏有效的規(guī)范管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲取最大利潤，在進行銷售時作出一些虛假、夸大不實的宣傳，導(dǎo)致很多退房糾紛出現(xiàn)，也擾亂了商品房市場秩序。。
二、法律對商品房銷售廣告的性質(zhì)是怎么規(guī)定的？
很多購房者都認為自己是根據(jù)廣告上印的樓房外觀、間距、小區(qū)綠化、周邊設(shè)施的圖片才決定購房某一商品房的，那么開發(fā)商就理所應(yīng)當(dāng)?shù)陌凑諒V告上的樣子來交付房子，否則就是違約，就是欺騙。開發(fā)商卻通過在合同中含糊描述廣告中的宣傳，或者規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由，推卸責(zé)任。爭議的核心就是開發(fā)商在商品房銷售廣告和宣傳資料中所作出的承諾是否具有法律效力。
（一）首先，我國民法將銷售廣告和宣傳資料稱為要約邀請。要約邀請是沒有法律效力的，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)商只是邀請購房者來看房，在這種情況下，如果合同中沒有明確規(guī)定，開發(fā)商無須對廣告宣傳承擔(dān)責(zé)任，購房者不能僅以宣傳廣告向開發(fā)商主張合同權(quán)利。
上面這條法律規(guī)定了，廣告僅是一種邀請，不是合同的表現(xiàn)，只要合同中沒有明確寫明廣告中的內(nèi)容，開發(fā)商是不需要承擔(dān)什么責(zé)任的。
（二）同時，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。”
這一條法律充分說明商品房的銷售廣告和宣傳資料雖然屬于要約邀請，但是在具備一定法定條件的情況下，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容的，當(dāng)事人違反要約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！督忉尅返?條規(guī)定的法定條件應(yīng)該同時具備以下三個條件：
1.該銷售廣告和宣傳資料中有關(guān)房屋及相關(guān)設(shè)施的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)屬于商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的，如：商品房的層高、樓距、電梯、車庫、健身、購物、配套設(shè)施等。
2.該銷售廣告和宣傳資料說明和允諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是具體確定的。如“小區(qū)綠化率達到80％”、“每單元配有日本原裝三菱牌電梯二部”等。而“溫馨家園”，“商機無限”等煽動性的語言只是為了制造聲勢，吸引購房者的注意，因此只能算作要約邀請，不能視為合同內(nèi)容。
3.該銷售廣告和宣傳資料說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確有重大影響的。即宣傳廣告的內(nèi)容影響了購房者訂立合同的意思表示和房屋的成交價格。
三、買房時遭遇虛假宣傳怎么辦？
（一）首先，購房前不要僅憑廣告就簽訂合同，要把廣告中最值得注意的地方明確約定在合同中，還要約定違約的處理，只有這樣才能在出現(xiàn)糾紛時有依據(jù)要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
（二）提前保存證據(jù)，多留意細節(jié)，提高鑒別能力，對自己不能把握的廣告性質(zhì)咨詢律師來做判斷。
（三）如果已經(jīng)發(fā)生上當(dāng)受騙的情形，要區(qū)分合同中模糊的表述有沒有導(dǎo)致自己產(chǎn)生重大誤解，如果合同中的約定雖然沒有將廣告中的宣傳明確寫出，但是足以導(dǎo)致購房者產(chǎn)生誤解，法院也可能會支持購房者的要求。
總之，針對當(dāng)前普遍存在的房產(chǎn)廣告不實宣傳現(xiàn)象，要提醒購房者應(yīng)當(dāng)理性看待商品房宣傳廣告，不要輕信廣告，必要時要請律師一起進行實地考察，對那些陳述不透徹、避實就虛的廣告宣傳要提高警惕。不要忘記用法律武器捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益，不要忘記在房產(chǎn)合同之外還有要約可以保護自己。
