一、房產(chǎn)廣告糾紛的表現(xiàn)有哪些？

（一）模糊宣傳糾紛：這種房產(chǎn)廣告幾乎到處都是，購(gòu)房者很容易判斷這是夸大渲染的內(nèi)容，一般很少有購(gòu)房者依據(jù)這種宣傳請(qǐng)求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。比如無論什么樓盤，都冠以高尚社區(qū)、依山傍水，黃金地帶、零風(fēng)險(xiǎn)投資商機(jī)無限，貴族享受等等，這些宣傳中描述的房屋標(biāo)準(zhǔn)語言模糊、難以量化。

根據(jù)法律規(guī)定，要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。這種房產(chǎn)宣傳廣告就屬于希望潛在購(gòu)房人向自己發(fā)出購(gòu)房要約的要約邀請(qǐng)，對(duì)開發(fā)商不具有法律約束力。

（二）假性模糊糾紛：有些銷售廣告對(duì)自己所售房屋的面積、綠化、質(zhì)量、裝修等內(nèi)容作出描述與承諾，但具體數(shù)字、規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)并不明確，比如標(biāo)明商品房的起價(jià)或均價(jià)；承諾高級(jí)防水材料，使用美國(guó)進(jìn)口廚具，24小時(shí)保安等。這些宣傳模糊中帶有明確，要具體分析。比如對(duì)價(jià)格做了區(qū)分但沒有明確多少錢一平，廚具使用美國(guó)的，有保安，這些可以確定，但是什么是高級(jí)防水材料就不明確了。

根據(jù)《合同法》15條和《解釋》第3條，如果廣告的說明與允諾具體明確，對(duì)合同訂立和房屋價(jià)格有重大影響的，可以視為要約。比如開發(fā)商將純德國(guó)進(jìn)口廚具變更為國(guó)內(nèi)產(chǎn)品或他國(guó)進(jìn)口，購(gòu)房者可以要求其承擔(dān)更換、重作或支付違約金等責(zé)任。

（三）未來環(huán)境糾紛：一些廣告采用彩色效果圖、現(xiàn)場(chǎng)沙盤、示意圖介紹樓盤周圍會(huì)建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院、超市、菜場(chǎng)、等設(shè)施；小區(qū)附近將建有大型公交車站，未來還將開通幾條地鐵等等。這些廣告承諾了小區(qū)周邊的環(huán)境，但是購(gòu)房時(shí)是無法看到的。

根據(jù)我國(guó)法律，如果銷售廣告對(duì)規(guī)劃開發(fā)區(qū)外的未來環(huán)境和公共設(shè)施在合同中具體明確，而且對(duì)購(gòu)房人購(gòu)買決定和購(gòu)房?jī)r(jià)格有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，否則意味著許可開發(fā)商可以違背誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行虛假宣傳。但是如果開發(fā)公司承諾內(nèi)容不在規(guī)劃區(qū)內(nèi)且未訂入合同，政府調(diào)整規(guī)劃時(shí)的廣告中的未來環(huán)境沒有了，這屬于經(jīng)營(yíng)和投資風(fēng)險(xiǎn)，不能主張開發(fā)商違約。

（四）樣板展示糾紛：

展示皇宮一樣的樣板房是開發(fā)商慣用的手段，但購(gòu)房者實(shí)際入住后會(huì)產(chǎn)生糾紛。此時(shí)看到自己的房子和樣板間完全不同，要求開發(fā)商按照樣板間履行合同，但樣板間早已被拆掉。這種廣告在一定程度上屬于欺騙購(gòu)房者。

根據(jù)《合同法》168條，基于信賴樣板房而訂立的商品房買賣合同屬于憑樣品買賣合同，出賣人交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣品及其說明的質(zhì)量相同。為防止樣板間拆除而無法對(duì)比的缺陷，提醒購(gòu)房者要注意保留證據(jù)，進(jìn)行拍照，錄像等，還可以在合同中約定樣板間保存至入住后一定時(shí)間，開發(fā)商擅自拆除視為交付的房屋與樣板間不符，精裝修規(guī)格品牌明確具體，驗(yàn)收方式、費(fèi)用，以及補(bǔ)救措施與違約金數(shù)額，防止開發(fā)商拆除樣板間逃避責(zé)任。

（五）具體明確的糾紛：

這種糾紛是指購(gòu)房者和開發(fā)商在合同中明確約定了廣告中的內(nèi)容，以及違反合同約定的處理方式，如果出現(xiàn)開發(fā)商違約，購(gòu)房者可以根據(jù)合同主張自己的合法權(quán)利。這種糾紛因?yàn)橛忻鞔_的合同約定，處理起來比較容易，因此提醒購(gòu)房者對(duì)于自己基于廣告內(nèi)容購(gòu)買的房子，一定要將廣告內(nèi)容明確在合同里，并且約定糾紛處理方式。

二、商品房廣告的效力在法律中的規(guī)定

商品房銷售廣告不實(shí)引起的糾紛關(guān)鍵點(diǎn)就在銷售廣告到底是要約還是要約邀請(qǐng)，如果是要約，即使廣告沒有在雙方簽訂買賣合同的內(nèi)容中，只要消費(fèi)者承諾購(gòu)買，開發(fā)商不符合廣告中的相關(guān)約定，就構(gòu)成違約，相應(yīng)的承擔(dān)違約責(zé)任。如果是要約邀請(qǐng)，那么開發(fā)商所作的不實(shí)廣告宣傳沒有體現(xiàn)在買賣合同附件中，開發(fā)商就不構(gòu)成違約，所引起的廣告不實(shí)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。

我國(guó)法律規(guī)定，商業(yè)廣告原則上是一種要約邀請(qǐng)。但同時(shí)司法解釋中規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

具體的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)可以按以下幾個(gè)原則：

1、原則上銷售廣告任屬于要約邀請(qǐng)，只有在出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定的才屬于要約。

2、如果廣告內(nèi)容對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，可以視為要約。此條把握要靠法官的自由裁量并參照社會(huì)的一般習(xí)慣，而且需要購(gòu)房者自己證明。

盡管《商品房銷售管理辦法》、《審理商品房糾紛的司法解釋》中有商品房廣告糾紛的解決規(guī)則，但法條難以窮盡紛繁復(fù)雜糾紛，對(duì)新情況、新問題更是鞭長(zhǎng)莫及。所以需要購(gòu)房者小心判斷，不要盲目相信廣告，必要時(shí)邀請(qǐng)律師參與簽訂合同可以有效的防范風(fēng)險(xiǎn)，除此之外要隨時(shí)關(guān)注正在建設(shè)的期房，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與開發(fā)商協(xié)商解決，注意保存證據(jù)，以便出現(xiàn)糾紛時(shí)有據(jù)可依。