一、什么是房地產(chǎn)廣告，法律性質(zhì)是什么？

房地產(chǎn)廣告屬于商業(yè)廣告的一種。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，商業(yè)廣告為要約邀請。要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，不構(gòu)成合同內(nèi)容。要約是希望和他人訂立合同的意思表示，要約一經(jīng)對方承諾，其內(nèi)容即構(gòu)成合同內(nèi)容。

房地產(chǎn)廣告的一般內(nèi)容不構(gòu)成要約，但如其內(nèi)容符合下列條件之一，則轉(zhuǎn)化為合同內(nèi)容：

（一）廣告的內(nèi)容寫入了商品房買賣合同中，成為合同的一部分。

（二）根據(jù)《合同法》和最高人民法院司法解釋的有關(guān)規(guī)定，未寫入商品房買賣合同中的廣告內(nèi)容，如果其內(nèi)容具體確定，且對合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響，該內(nèi)容亦構(gòu)成要約，經(jīng)買受人承諾即構(gòu)成合同的組成部分。

二、房地產(chǎn)虛假廣告大致有以下幾種情況：

（一）未來規(guī)劃虛假：小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未通過政府批準(zhǔn)，廣告宣傳的內(nèi)容與政府批準(zhǔn)后的規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致；

（二）設(shè)計(jì)規(guī)劃變更：進(jìn)行廣告宣傳后，與廣告宣傳內(nèi)容有關(guān)的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)等等又發(fā)生了變更；

（三）虛假描述房屋：對房屋的描述是購房者產(chǎn)生信任但實(shí)際交付時發(fā)現(xiàn)廣告宣傳中的某些表述與實(shí)際情況存在不相符合的地方；

房地產(chǎn)廣告中虛假描述、虛假廣告的法律風(fēng)險(xiǎn)分析與防范

三、法律責(zé)任的確定與追究

對于《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條適用以外的廣告行為，即仍屬于要約邀請范圍內(nèi)的廣告促銷，法律法規(guī)一般會按照具體情況區(qū)別對待。

(一)合法的廣告描述

對于只是用略顯夸張的語言增添吸引力的廣告促銷，即使所作的描述并不與現(xiàn)實(shí)完全相符，一般仍會被視作合法的促銷手段。比如“黃金地段”這種廣告界慣用的夸張手法對所指對象的描述并不具體、明確，一般購房者對這種廣告宣傳不會產(chǎn)生誤會，因此廣告監(jiān)督管理部門、法院一般也不會將其認(rèn)定為虛假廣告。

(二)被認(rèn)定為虛假描述與虛假廣告的情形

對于那些沒有被認(rèn)定為要約，也沒有被列入合同內(nèi)容的要約邀請，并不意味著就可以游離法律之外，任意夸大其詞。如果廣告中虛假的描述在買賣過程中誤導(dǎo)了購房者，導(dǎo)致購房者對交易的標(biāo)的、價(jià)款、性質(zhì)等要素產(chǎn)生重大誤解，購房者可以依據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定要求法院變更或者撤銷已簽訂的購房買賣合同，法院也很可能予以支持。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)《合同法》第42條，開發(fā)商還需要承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任。

另外，如果廣告對房屋與相關(guān)設(shè)施所作的描述明顯脫離了事實(shí)，對質(zhì)量、環(huán)境、價(jià)格等重要事項(xiàng)所做的說明明顯虛假，對購房者所作的允諾明顯不可能兌現(xiàn)，那么該房地產(chǎn)廣告很可能被認(rèn)定為虛假廣告。此時，開發(fā)商與廣告商可能需要承擔(dān)相應(yīng)的民事、行政乃至刑事責(zé)任，而且依據(jù)《最高人民檢察院、公安部關(guān)于經(jīng)濟(jì)犯罪案件追訴標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》第67條，虛假房地產(chǎn)廣告由于涉及金額巨大，比其他類別廣告更容易接近刑事定罪標(biāo)準(zhǔn)。

(三)被買賣雙方載入合同的廣告內(nèi)容

雖然要約邀請性質(zhì)的廣告內(nèi)容并不能作為合同約定的內(nèi)容對買賣雙方產(chǎn)生約束力，但如果買賣雙方在簽訂書面合時對其做了特別約定，并將相關(guān)內(nèi)容作為一項(xiàng)條款載入合同，那么根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，該約定將會成為合同的一部分，對雙方產(chǎn)生約束力。

通過上面的介紹，我們可以看出，購房廣告原則上是不具有約束力的，但當(dāng)廣告內(nèi)容被明確寫入合同，或者內(nèi)容具體確定，且對合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的時候就可以視為合同的內(nèi)容，具有法律效力，如果開發(fā)商沒有按照描述交付房屋是可以請求法院要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的。

不僅如此，對于廣告內(nèi)容過分夸大構(gòu)成虛假廣告時還要追究開發(fā)商的行政或刑事責(zé)任。因此，開發(fā)商在選擇廣告商代理廣告宣傳的時候，也要盡到一定的審慎、監(jiān)督義務(wù)，防止過分夸大卻指向明確的說明和自己根本不可能兌現(xiàn)的允諾出現(xiàn)在廣告宣傳中。