一、什么是房地產(chǎn)廣告

房地產(chǎn)廣告是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、地方產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告，不包括居民私人及非經(jīng)營性售房、租房、換房廣告。房地產(chǎn)廣告既是房地產(chǎn)整合營銷策略的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)廣告策劃的實(shí)際執(zhí)行方式，也是房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售所發(fā)布的廣告形式。

房地產(chǎn)廣告的發(fā)展始終與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展聯(lián)系到一起，房地產(chǎn)廣告作為房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行營銷發(fā)展的第一個(gè)基本環(huán)節(jié)，必定起著至關(guān)重要的作用。甚至對某些樓盤來講，優(yōu)秀的房地產(chǎn)廣告與房地產(chǎn)項(xiàng)目甚至保持著唇亡齒寒的關(guān)系。同樣的，房地產(chǎn)廣告對購房者是否決定購買也有著非常重要的影響。

二、房地產(chǎn)虛假廣告的表現(xiàn)

據(jù)調(diào)查，消費(fèi)者對房地產(chǎn)行業(yè)誠信狀況的滿意度非常低，其中房地產(chǎn)價(jià)格透明性和廣告宣傳真實(shí)性的滿意度指數(shù)水平最低。廣告宣傳已經(jīng)不能讓購房者信服。另據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)查，有50％的消費(fèi)者根本不相信房地產(chǎn)廣告內(nèi)容，40％相信廣告中的部分內(nèi)容，只有10％的消費(fèi)者認(rèn)為房地產(chǎn)廣告基本可信，由此可見房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容的真實(shí)性已經(jīng)受到了前所未有的質(zhì)疑。

虛假和不規(guī)范的廣告行為，會直接誤導(dǎo)消費(fèi)者，導(dǎo)致商品房銷售糾紛大量產(chǎn)生。虛假廣告主要表現(xiàn)為：

（一）不具備銷售條件，擅自通過媒體或展銷會等形式發(fā)布房地產(chǎn)廣告。

（二）發(fā)布虛假廣告承諾與實(shí)際不符，或者根本無法兌現(xiàn)。

（三）廣告內(nèi)容不規(guī)范，包括不按規(guī)定刊登預(yù)售許可證號或刊登虛假預(yù)售許可證號和使用《房地產(chǎn)廣告管理規(guī)定》禁止的廣告用語及不按規(guī)定明示價(jià)格、面積等內(nèi)容。

（四）盜用其他項(xiàng)目預(yù)售許可證進(jìn)行廣告宣傳。

三、怎樣追究開發(fā)商的責(zé)任？

我國法律規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。符合哪些條件才能追究開發(fā)商的責(zé)任？

（一）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。

（二）購房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購房者因?yàn)橐蕾囂摷購V告，對該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購房者在購房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關(guān)，則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。

（三）購房者的合法權(quán)益受到了侵害。購房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害，這種損害包括財(cái)產(chǎn)的、金錢的、精神的。

（四）損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)了購房者，給購房者的權(quán)益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。

符合以上條件購房者才能依法追究開發(fā)商的責(zé)任，在實(shí)踐中，購房者一般都缺少這方面的法律專業(yè)知識，最好請律師幫助解決，避免出現(xiàn)法律糾紛時(shí)不知道以什么理由起訴，錯(cuò)過收集證據(jù)的機(jī)會，造成自己的損失。