一、什么是延期交房，延期交房的認定

（一）交房是指對房屋的轉(zhuǎn)移占有。

對于房屋的交付，最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！?/p>

所以原則上，交房僅僅意味著對房屋的移轉(zhuǎn)占有。但是由于不動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以產(chǎn)權(quán)過戶登記為要件，與動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以標的物交付行為的完成即意味著標的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)完全不同。因此，房屋的交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應(yīng)當包括出賣人交付房屋于買受人并使其取得該物所有權(quán)的行為。

房屋交付與房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)是兩種不同性質(zhì)的履行行為，應(yīng)當予以區(qū)分。當然，按照上條規(guī)定，如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋，而且同時要移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的，就應(yīng)當按照約定來確定當事人雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。在此約定下，出賣人不僅應(yīng)當在合同約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，而且還應(yīng)當將房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買受人，否則應(yīng)承擔違約責任。如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，出賣人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用，就應(yīng)認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務(wù)。

（二）交房必須達到法定的以及約定的交付使用條件。

交房，并不能簡單地從字面理解出賣人在約定的時間將房屋轉(zhuǎn)移于買受人占有。交房必須達到交付使用條件。交付使用條件，指的是房屋具備了按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整功能。

在非商品房買賣情況下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具備了一般的交付使用條件，所以其交付使用條件的具備，主要看當事人是否對房屋的交付使用條件有特殊的約定。在商品房買賣情況下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具備按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整的功能常常需要一個過程，因此，應(yīng)主要考察房屋是否具備了完整的使用功能。一般來說，新建商品房具備完整使用功能需要兩個要件：房屋已經(jīng)完工。主體結(jié)構(gòu)已封頂、完工，房屋的外裝修已完成；房屋的基本配套設(shè)施，如水、電、暖氣、電梯等已經(jīng)可以使用。出賣人就出售房屋已取得政府有關(guān)部門的竣工驗收手續(xù)，并能在交付時向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》以及《住宅使用說明書》。

（三）延期交房的認定

延期交房是指開發(fā)商在商品房預(yù)售合同規(guī)定的交付使用期限內(nèi)，沒有將符合交付使用條件的房屋交給購房者入住的行為。延期交房包括兩種情況：

1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導(dǎo)致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時間，購房者給開發(fā)商一定的寬限期，經(jīng)過一段時間等待就可以收房的情況。

2、 非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟實力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無法辦理等導(dǎo)致開發(fā)商不能或者短時間內(nèi)不能交付房屋的情形。

原則上，出賣人不能在約定時間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：

1、因不可抗力對按時交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責任。但是，出賣人應(yīng)在合理時間內(nèi)對買受人及時履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延期交房。

2、因重大規(guī)劃、設(shè)計變更對按時交付產(chǎn)生影響。如果在房屋建設(shè)過程中遇到政府主動提起的規(guī)劃變更（如政府部門需要拓寬建設(shè)項目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離，為此，開發(fā)商需要時間來對整個設(shè)計方案進行修改），或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術(shù)難題（如地質(zhì)條件的突變）必須對設(shè)計進行變更的，此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責，但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔違約責任，顯然有失公平。

二、如何應(yīng)對延期交房？

根據(jù)我國相關(guān)的法律法規(guī)，買賣合同中的標的物所有權(quán)自交付時轉(zhuǎn)移，而房屋所有權(quán)的取得應(yīng)以房產(chǎn)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證為準。因此，如果合同中對交房的履行標準沒有約定或者約定不明，就應(yīng)以房屋所有權(quán)證取得的時間為交房時間。因此雖然已經(jīng)將房屋建造完畢并通過竣工驗收，但沒有在約定期限之內(nèi)辦好房產(chǎn)權(quán)證，構(gòu)成延期的，應(yīng)該按照合同約定支付違約金。

(一) 延期交付，經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期限內(nèi)交付的，購房者不能要求解除合同，但是可以請求開發(fā)商按延期天數(shù)承擔違約金賠償。

(二) 開發(fā)商延期交房，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒有履行的，但是給出延期交房的理由，這種情況下購房人沒必要解除購房合同。雖然不是因為不可抗力或合同約定的免責理由，但屬于購房者能夠承受的范圍，例如開發(fā)商資金出現(xiàn)問題導(dǎo)致停工了一段時間現(xiàn)已恢復(fù)等，購房者可以選擇等待并且要求開發(fā)商承擔違約金賠償。

(三) 開發(fā)商延期交付，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒有履行的，也不給出合理理由或者一味推脫逃避的，買房人可以要求解除合同的，并要求開發(fā)商承擔違約責任，賠償自己的損失。

總之，購房者遭遇延期交房時對于開發(fā)商延期交房的理由不可能知道的很清楚，或者知道的并不是真實的理由，所以除了可以選擇上面的解決方式，還需要注意一些其他事項，例如：簽訂購房合同時要注意合同中關(guān)于交房日期的規(guī)定，延期交房的處理等，如果沒有約定，要簽訂協(xié)議。盡量在購房合同中體現(xiàn)出這個問題，以便發(fā)生問題的時候有據(jù)可查。

一旦發(fā)生交房逾期，買房人可以催促房產(chǎn)商盡快履行交房義務(wù)，同時還可按照合同約定追究房產(chǎn)商逾期交房的違約責任。