一、延期交房要注意的問題，開發(fā)商最常見的抗辯理由有哪些？

（一）不可抗力。不可抗力是開發(fā)商出現(xiàn)延期交房時(shí)最常見的抗辯理由。

所謂“不可抗力”，在我國《民法通則》上是指“不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況”。必須同時(shí)具備不能預(yù)見、不能避免和不能克服三個(gè)條件才可構(gòu)成不可抗力。

根據(jù)我國法律的規(guī)定，如果是不可抗力原因?qū)е麻_發(fā)商逾期交房的，開發(fā)商不需承擔(dān)違約責(zé)任。這是法律的直接規(guī)定，即使雙方在合同中沒有進(jìn)行約定，當(dāng)遇到不可抗力事件時(shí)，開發(fā)商仍可直接引用法律條款來免責(zé)。

開發(fā)商常常對(duì)“不可抗力”作擴(kuò)大解釋，比如將下雪、雨水多、夏天天氣熱、甚至高考期間禁止施工這些作為不可抗力來狡辯。這里提醒購房者注意，下雨下雪都是自然現(xiàn)象，如果沒有形成災(zāi)害是不能作為不可抗力的。而高考亦是每年都舉行的，這些事件均是在雙方簽訂合同時(shí)可以預(yù)見的，不符合不可抗力的構(gòu)成條件，這樣抗辯理由是不能成立的。

（二）以交鑰匙時(shí)間為房屋交付時(shí)間。

商品房交付應(yīng)當(dāng)符合法律的規(guī)定以及合同的約定，有的開發(fā)商在房屋沒有任何竣工驗(yàn)收合格憑證的情況下，以各種方式通知購房者收房，在向購房者交鑰匙的同時(shí)，要求購房者簽下“房屋接收單”，在接收單上往往會(huì)注明房屋質(zhì)量合格，本人無異議之類的文字。很多業(yè)主缺乏經(jīng)驗(yàn)，簽下“接收單”，在產(chǎn)生糾紛起訴到法院的時(shí)候，開發(fā)商以已經(jīng)交房為理由抗辯，使購房者陷入被動(dòng)。

為了避免爭(zhēng)議，購房者在房開商擬交付的房屋未符合條件的情況下，比如無法提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等，此時(shí)完全可以不接收鑰匙，更不能在“房屋接收單”之類的文件上簽名。

（三）訴訟時(shí)效。

在超過合同約定的交房日兩年才交房的情況下，開發(fā)商一般會(huì)以超過訴訟時(shí)效進(jìn)行抗辯。這里提醒購房者，在訴訟時(shí)效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時(shí)效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計(jì)算；如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算。

二、開發(fā)商延期交房怎么辦？

（一）買受人的合同解除權(quán)

出賣人延期交房，屬于《合同法》第九十四條規(guī)定中“當(dāng)事人一方延期履行主要債務(wù)”的情形。按照該條第三項(xiàng)的規(guī)定，當(dāng)事人一方延期履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條進(jìn)一步對(duì)“合理期限”進(jìn)行了明確。按照最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十五條的規(guī)定，出賣人延期交房的，經(jīng)買受人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；延期不行使的，解除權(quán)消滅。

（二）出賣人支付違約金或者賠償損失

按照《合同法》以及最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》的有關(guān)規(guī)定，出賣人延期交付使用房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失；商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

逾期交房違約金一般是按日計(jì)算的，開發(fā)商每逾期一日并產(chǎn)生一日的違約金，違約越久，違約金總數(shù)會(huì)越多。在訴訟時(shí)，開發(fā)商會(huì)援引《民法通則》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，以違約金過高為由要求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少違約金數(shù)額。

針對(duì)房開商的這一抗辯，房開商主張違約金過高，其應(yīng)對(duì)“違約金過高”負(fù)有舉證責(zé)任，即應(yīng)對(duì)違約造成的損失負(fù)有舉證責(zé)任，只有證明違約金確實(shí)超過損失的30%，其主張方可成立。否則，每日萬分之幾的違約金并不算“過高”。

可見，針對(duì)延期交房，開發(fā)商會(huì)想各種辦法逃避責(zé)任，購房者要區(qū)分是否真的有延期交房的合理理由，如果沒有要注意維護(hù)自己的權(quán)益，另外，在簽訂合同時(shí)也要注意約定交房的條件的時(shí)間以及延期交房的處理，這樣在發(fā)生糾紛時(shí)有據(jù)可依，能夠更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。