預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓是否合法，商品房合法性分析有哪些？
預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓使得一部分投資者在短期內(nèi)獲得利益，同時(shí)這種投機(jī)行為也擾亂了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。自2005年以來(lái)一些地方相繼出臺(tái)了預(yù)售商品房限制轉(zhuǎn)讓的政策,那么預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓究竟是否合法呢?我們可以從以下幾個(gè)方面來(lái)分析：
(1)從現(xiàn)有法律規(guī)定來(lái)看，《城市房地產(chǎn)管理法》作為國(guó)家的法律，第四十五條涉及到了預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，針對(duì)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定是授權(quán)國(guó)務(wù)院，可見并沒(méi)有對(duì)預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓做出禁止性規(guī)定，從該規(guī)定的本意來(lái)看是準(zhǔn)許預(yù)售商品房交易的，只是把交易的具體程序、方法等授權(quán)給國(guó)務(wù)院來(lái)具體實(shí)施而已，因此我們可以理解預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為是合法的而不是非法的。
而目前禁止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的是《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》，限制預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的還有很多地方政府的規(guī)范性文件，目的是抑制炒樓行為，是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種宏觀調(diào)控措施,從法律效力級(jí)別來(lái)看,為一種部門規(guī)章或地方政府規(guī)章,而根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條之規(guī)定,“下列合同無(wú)效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第四條規(guī)定，“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。因此無(wú)論是國(guó)務(wù)院的通知還是地方政府的文件均未達(dá)到作為認(rèn)定預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的一個(gè)法律依據(jù)。
(2)從民商理論來(lái)看，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)為債權(quán)轉(zhuǎn)讓，合同的當(dāng)事人雙方之間可以確立債權(quán)債務(wù)關(guān)系,所以商品房預(yù)售合同中的買受人是享有債權(quán)這一期權(quán)的,那么同樣,當(dāng)商品房預(yù)售合同中的買受人把這一可期待之債權(quán)作為自己的債權(quán)再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓而與新的房屋買受人建立合同關(guān)系時(shí),這種預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同中所轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的實(shí)質(zhì)上就是一種債權(quán)。而基于合同之債所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也正是合同法理論所認(rèn)可的,因此也是應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)的.
(3)從司法實(shí)踐來(lái)看，針對(duì)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓有不同的認(rèn)定結(jié)果.有效判決從期權(quán)是一種可以轉(zhuǎn)讓的債權(quán)出發(fā),認(rèn)為應(yīng)當(dāng)受到保護(hù).無(wú)效判決從物權(quán)理論出發(fā),認(rèn)為預(yù)售合同中所確定的房屋不能作為一種期權(quán)再行轉(zhuǎn)讓,因而認(rèn)定為無(wú)效.從保護(hù)交易安全的原則出發(fā),法院是不輕易確認(rèn)合同無(wú)效的,一般而言,如果在判決前取得房屋產(chǎn)權(quán)證的,則認(rèn)定為有效,當(dāng)然針對(duì)具體個(gè)案的不同,法院確認(rèn)合同是否有效,還要結(jié)合合同本身的一些具體情況來(lái)綜合考量.
