怎樣界定商品房轉(zhuǎn)預(yù)售行為是否合法，預(yù)售合同是否有效？

所謂預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，是指預(yù)購(gòu)人在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書之前，將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的商品房預(yù)售合同中的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人的行為(至于預(yù)購(gòu)人辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬證書之后再轉(zhuǎn)讓的，則屬一般的房地產(chǎn)買賣而非預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓。

1、在商品房預(yù)售合同生效并辦理有關(guān)登記或交易手續(xù)，繳清稅費(fèi)后，預(yù)售房尚未實(shí)際交付之前，預(yù)購(gòu)方將其預(yù)購(gòu)的商品房全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三方，符合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)、政策，沒有違法行為的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)預(yù)售合同有效;如預(yù)購(gòu)方在前一預(yù)售行為尚未辦理有關(guān)登記或交易手續(xù)、繳清稅費(fèi)時(shí)，即將其預(yù)購(gòu)房轉(zhuǎn)預(yù)售的，應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)預(yù)售合同無(wú)效。

2、預(yù)售商品房合同訂立后，預(yù)購(gòu)方尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)之前，預(yù)售方 未與預(yù)購(gòu)方協(xié)商，又將該房預(yù)售給第三方的，應(yīng)認(rèn)定后一預(yù)售合同無(wú)效;如第三方是善意購(gòu)買，并已取得房屋產(chǎn)權(quán)的，也可認(rèn)定后一合同有效，但預(yù)售方應(yīng)對(duì)前一合同的預(yù)購(gòu)方承擔(dān)違約責(zé)任，造成損失的，應(yīng)賠償損失。