一、什么是情勢變更？

情勢變更原則，是合同法中的一項重要原則。是指在合同有效成立后至履行完畢前，因不可歸責于當事人的事由致使合同不能履行，如繼續(xù)履行合同將給合同一方帶來重大損失，顯失公平，因而法律允許變更或解除合同，并可減輕或者免除一方當事人的責任。它是公平原則、誠實信用原則的具體運用。預售商品房與現房買賣不同，雙方簽訂合同時，標的物尚不存在或不完全存在，合同履行周期較長，市場波動、國家政策變動等原因造成合同不能繼續(xù)履行，有些因素不能歸責于任何一方當事人的原因，如繼續(xù)履行有悖公平，這就產生了情勢變更原則。在審判實踐中，由于現行法律對情勢變更原則的適用條件、與其他相關法律概念的區(qū)別以及情勢變更原則的效力等尚無具體規(guī)定，所以在法律適用上存在標準不統(tǒng)一的問題。

適用情勢變更原則必須符合以下條件：1.情勢變更的基礎必須有合法有效的商品房預售合同存在。如果合同不具有法律效力，則不受法律保護，對合同主體沒有約束力，不能適用情勢變更原則。2.必須有情勢變更的理由。即發(fā)生了使雙方不能繼續(xù)履行合同的客觀情況。主要包括法律修改、國家政策調整、地方政府干預以及異常市場風險。3.情勢變更的發(fā)生不可歸責于合同任何一方當事人。4.情勢變更是不可預見的。5.情勢變更發(fā)生在合同成立并生效后履行終止之前。6.如繼續(xù)履行合同將顯失公平。

二、怎么看預售商品房合同發(fā)生的情勢變更？

預售商品房合同發(fā)生情勢變更原因復雜，且與一些相關法律概念界限模糊，應加以區(qū)分。

1.情勢變更與不可抗力。

情勢變更和不可抗力都是當事人意志以外的原因造成的，都是合同訂立以后發(fā)生的。但兩者存在明顯區(qū)別。不可抗力一般是重大自然災害造成的，如地震、水災等，而情勢變更一般是由重大社會事件引起的，如國家法律變化、政策調整等。不可抗力發(fā)生后，只要義務人履行了法律規(guī)定的有關義務，即可免責，而情勢變更發(fā)生后，則根據公平原則，由雙方當事人共同承擔經濟損失。

2.情勢變更與商業(yè)風險。

情勢變更的事由在當事人訂立合同時當事人不能預見，而商業(yè)風險雙方當事人是應當預見的。如物價變化、貨幣貶值等情況屬于正常的商業(yè)風險，如當事人沒有預見而發(fā)生了上述事由，應當歸責于一方當事人的過錯。如果物價變化是由國家政策干預的，是當事人意志以外的原因，則屬于異常商業(yè)風險，異常商業(yè)風險應適用情勢變更原則，若這種意志以外的原因造成合同不能履行，由一方承擔全部損失，有違公平原則。

3.情勢變更與免責條款。

情勢變更與免責條款都會導致當事人免于繼續(xù)履行義務的法律責任。二者也存在明顯區(qū)別。免責條款是雙方當事人約定的，既可以在事由發(fā)生后免除當事人的責任，又可以通過設立免責條款來限制其未來承擔責任，免責事由發(fā)生，可以不按違約處理。情勢變更不是雙方約定的，而是由法律規(guī)定的，是否屬于情勢變更，由人民法院根據事實作出判斷。