一、什么是情勢(shì)變更？

情勢(shì)變更原則，是合同法中的一項(xiàng)重要原則。是指在合同有效成立后至履行完畢前，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由致使合同不能履行，如繼續(xù)履行合同將給合同一方帶來(lái)重大損失，顯失公平，因而法律允許變更或解除合同，并可減輕或者免除一方當(dāng)事人的責(zé)任。它是公平原則、誠(chéng)實(shí)信用原則的具體運(yùn)用。預(yù)售商品房與現(xiàn)房買賣不同，雙方簽訂合同時(shí)，標(biāo)的物尚不存在或不完全存在，合同履行周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)波動(dòng)、國(guó)家政策變動(dòng)等原因造成合同不能繼續(xù)履行，有些因素不能歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人的原因，如繼續(xù)履行有悖公平，這就產(chǎn)生了情勢(shì)變更原則。在審判實(shí)踐中，由于現(xiàn)行法律對(duì)情勢(shì)變更原則的適用條件、與其他相關(guān)法律概念的區(qū)別以及情勢(shì)變更原則的效力等尚無(wú)具體規(guī)定，所以在法律適用上存在標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的問(wèn)題。

適用情勢(shì)變更原則必須符合以下條件：1.情勢(shì)變更的基礎(chǔ)必須有合法有效的商品房預(yù)售合同存在。如果合同不具有法律效力，則不受法律保護(hù)，對(duì)合同主體沒(méi)有約束力，不能適用情勢(shì)變更原則。2.必須有情勢(shì)變更的理由。即發(fā)生了使雙方不能繼續(xù)履行合同的客觀情況。主要包括法律修改、國(guó)家政策調(diào)整、地方政府干預(yù)以及異常市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。3.情勢(shì)變更的發(fā)生不可歸責(zé)于合同任何一方當(dāng)事人。4.情勢(shì)變更是不可預(yù)見的。5.情勢(shì)變更發(fā)生在合同成立并生效后履行終止之前。6.如繼續(xù)履行合同將顯失公平。

二、怎么看預(yù)售商品房合同發(fā)生的情勢(shì)變更？

預(yù)售商品房合同發(fā)生情勢(shì)變更原因復(fù)雜，且與一些相關(guān)法律概念界限模糊，應(yīng)加以區(qū)分。

1.情勢(shì)變更與不可抗力。

情勢(shì)變更和不可抗力都是當(dāng)事人意志以外的原因造成的，都是合同訂立以后發(fā)生的。但兩者存在明顯區(qū)別。不可抗力一般是重大自然災(zāi)害造成的，如地震、水災(zāi)等，而情勢(shì)變更一般是由重大社會(huì)事件引起的，如國(guó)家法律變化、政策調(diào)整等。不可抗力發(fā)生后，只要義務(wù)人履行了法律規(guī)定的有關(guān)義務(wù)，即可免責(zé)，而情勢(shì)變更發(fā)生后，則根據(jù)公平原則，由雙方當(dāng)事人共同承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失。

2.情勢(shì)變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

情勢(shì)變更的事由在當(dāng)事人訂立合同時(shí)當(dāng)事人不能預(yù)見，而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)雙方當(dāng)事人是應(yīng)當(dāng)預(yù)見的。如物價(jià)變化、貨幣貶值等情況屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，如當(dāng)事人沒(méi)有預(yù)見而發(fā)生了上述事由，應(yīng)當(dāng)歸責(zé)于一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)。如果物價(jià)變化是由國(guó)家政策干預(yù)的，是當(dāng)事人意志以外的原因，則屬于異常商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，異常商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)適用情勢(shì)變更原則，若這種意志以外的原因造成合同不能履行，由一方承擔(dān)全部損失，有違公平原則。

3.情勢(shì)變更與免責(zé)條款。

情勢(shì)變更與免責(zé)條款都會(huì)導(dǎo)致當(dāng)事人免于繼續(xù)履行義務(wù)的法律責(zé)任。二者也存在明顯區(qū)別。免責(zé)條款是雙方當(dāng)事人約定的，既可以在事由發(fā)生后免除當(dāng)事人的責(zé)任，又可以通過(guò)設(shè)立免責(zé)條款來(lái)限制其未來(lái)承擔(dān)責(zé)任，免責(zé)事由發(fā)生，可以不按違約處理。情勢(shì)變更不是雙方約定的，而是由法律規(guī)定的，是否屬于情勢(shì)變更，由人民法院根據(jù)事實(shí)作出判斷。