一、商品房預(yù)售是什么？

商品方買賣可分為現(xiàn)房買賣和期房買賣兩種形式，期房買賣，即商品房預(yù)售，指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給承購人(消費(fèi)者)，由承購人根據(jù)預(yù)售合同支付全部或部分房款的行為。商品房預(yù)售是香港立信置業(yè)公司自創(chuàng)的樓宇“分層售買，分期付款”的銷售方式，俗稱“賣樓花”。商品房預(yù)售，使得承購人在簽訂合同時(shí)只取得了該商品房的期待權(quán)而非實(shí)際上的所有權(quán)，只有待開發(fā)商將房屋建成竣工后交付給承購人才能享有現(xiàn)實(shí)的所有權(quán)及對房屋進(jìn)行占有使用和收益。因而商品房預(yù)售合同中的承購人承擔(dān)了比現(xiàn)房銷售合同更大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦開發(fā)商方面出現(xiàn)了意外情況，導(dǎo)致商品房無法建成交付，承購人就無法獲得所有權(quán)。基于此原因，國家對商品房預(yù)售條件，程序作出了嚴(yán)格的限制，以維護(hù)承購人的合法權(quán)益。

二、預(yù)售商品房需要滿足什么條件？

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，預(yù)售商品房須具備以下幾個(gè)條件：

A、已交對全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。

B、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。根據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)進(jìn)行建設(shè)需申請用地的，必須。持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府管理部門申請用地，經(jīng)縣級以上人民政府審查批準(zhǔn)后由土地管理部門劃撥土地，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

C、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算的商品房，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。規(guī)定投入開發(fā)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，是為了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行為發(fā)生;規(guī)定必須確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，是為了便于監(jiān)管，有利于日后發(fā)生違約行為時(shí)確定違約責(zé)任，以更好地保障承購人的利益。

D、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。這一規(guī)定是商品房預(yù)售的法定憑據(jù)。否則是違約銷售。建設(shè)部1994年頒布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證明的程序作詳細(xì)規(guī)定。開發(fā)商應(yīng)提交的證件(復(fù)印件)及資料包括：企業(yè)經(jīng)營執(zhí)照，建設(shè)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和施工等批準(zhǔn)文件或證件;工程進(jìn)度計(jì)劃;投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料，商品房預(yù)售方需向境外預(yù)售商品房的應(yīng)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件。