商品房預售收入會計確認與稅務要求是什么，具體會計確認與稅務要求有什么規(guī)定？
(一)會計確認。
房地產(chǎn)作為一商品，由于其建設周期長、商品價值高、法律在物權轉移上規(guī)定以“登記”為要件等自身存在的特有性質，“現(xiàn)房銷售”占比較低，而多以預售為主。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)商品房預售收入的會計確認就尤其值得關注。《企業(yè)會計準則第14號--收入》規(guī)定，當企業(yè)的銷售商品收入同時滿足下列條件時，才能予以確認：
一是企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;
二是企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制;
三是收入的金額能夠可靠地計量;四是相關的經(jīng)濟利益預計將流入企業(yè);五是相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。顯然，房地產(chǎn)企業(yè)商品房預售收入在會計上不符合銷售收入的確認條件。因此，預收房款應暫時掛賬“預收賬款”科目。
(二)稅務要求。
第一，企業(yè)所得稅。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅;
第二，營業(yè)稅金及附加?！?/strong>中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采用預收賬款方式的，其納稅義務時間為收到預收款的當天。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須按預售收入計繳營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加，繳納印花稅;
第三，土地增值稅?！?/strong>土地增值稅”的核算不同于“營業(yè)稅金及附加”，因為土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權，地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。
國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號)第九條規(guī)定：納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;②整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;③直接轉讓土地使用權的。第十條規(guī)定：對符合下列條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;④省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務機關規(guī)定的其他情況。
