一、什么是房屋預(yù)售？

傳統(tǒng)的商品房交易是采取“先建后售”的方式進(jìn)行的，也就是說開發(fā)商先取得土地的使用權(quán)，再于其上興建房屋，房屋建成后再行出售。此種方式雖在交易上，尤其是對(duì)購房人來說十分安全，但是由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，在房屋的需求上“欠帳”太多，加之人們生活水平及購買力的提高，房屋的供求關(guān)系的矛盾更加突出。而房屋興建不僅耗時(shí)長(zhǎng)，耗費(fèi)高，開發(fā)商往往需要大量的資金才可維持。在這種情況下，傳統(tǒng)之“先建后售”方式便無法滿足房屋供需雙方之需求。于是，“先售后建”或者“邊建邊售”之交易形式應(yīng)運(yùn)而生，即所謂房屋預(yù)售。

房屋預(yù)售，是指當(dāng)事人約定，一方以分期付款方式支付價(jià)金，他方于一定時(shí)期內(nèi)將房屋建筑完成，并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于他方之購房形式。另外，從購房人之角度進(jìn)行觀察，預(yù)售房的需求者除了用于自住者外，也有基于保值、投資、投機(jī)等因素加于其中的購買者。投資型購買者以少許資金向開發(fā)商訂購預(yù)售中之房屋，在房屋興建完成前便可能因投資獲利而轉(zhuǎn)賣。從開發(fā)商方面言之，開發(fā)商以購房人之資金興建房屋，甚至其也可以向銀行貸款以融資、以他人(即購房人和銀行)的資金來賺取利潤(rùn)。至此，房屋預(yù)售制度已成為一種類似買空賣空之“期貨交易”形式。

二、為什么房屋預(yù)售交易容易產(chǎn)生糾紛？

正因?yàn)榉课蓊A(yù)售制度有著諸多益處，所以，這種交易形式目前在我國(guó)成為較為盛行之房屋交易方式。但與此同時(shí)也衍生了無數(shù)的糾紛。據(jù)國(guó)家“消協(xié)”統(tǒng)計(jì)，目前在我國(guó)因預(yù)售房的質(zhì)量、面積、交付日期以及因變更設(shè)計(jì)、變更房屋周圍環(huán)境所引起的投訴，其數(shù)量名列前茅，已成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)之一。而預(yù)售房交易的糾紛，起因于商品房預(yù)售制度本身的居多。歸納起來，大致有以下幾點(diǎn)：

1、多重復(fù)雜之法律關(guān)系。

商品房預(yù)售交易不僅涉及開發(fā)商與購房人間的“買賣”關(guān)系，還涉及①開發(fā)商與施工人(承包人)間的基建工程承包關(guān)系，承包人如轉(zhuǎn)包還涉及承包人與次承包人間的關(guān)系;②開發(fā)商可能就房屋預(yù)售而委托廣告商作銷售廣告;③開發(fā)商也可能向銀行或其他債權(quán)人借貸資金以支付本身營(yíng)業(yè)之費(fèi)用;④購房人也可能在房屋建造期間轉(zhuǎn)與他人等等。在這諸多之法律關(guān)系間，任何一法律關(guān)系發(fā)生債務(wù)不履行或者違約，均可能影響開發(fā)商與購房人之間交易合同的履行，而發(fā)生不同之法律關(guān)系。

2、購房人欠缺擔(dān)保。

合同法上的合同關(guān)系以雙務(wù)合同為原則，且雙方當(dāng)事人的主給付義務(wù)原則上有對(duì)價(jià)關(guān)系，也就是說自己給付之目的，在于取得相對(duì)人之給付;在對(duì)方未為給付前，自己也可以拒絕給付，這就是合同法第66條規(guī)定之同時(shí)履行抗辯權(quán)。就一般之房屋買賣，即“現(xiàn)房”買賣中，買受人在出賣人未交付標(biāo)的物或者未轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)前，原則上得依合同法第161條、第66條之規(guī)定，拒絕買賣價(jià)金之支付。而在商品房預(yù)售交易合同中，開發(fā)商通常僅負(fù)擔(dān)在一定期限內(nèi)完成房屋建造且交付與購房人的義務(wù)，而購房人則須在合同訂立之后交房前給付開發(fā)商一筆為數(shù)不少的價(jià)款，在開發(fā)商交房前購房人并無依合同法第161條和第66條主張拒絕自己價(jià)款給付義務(wù)之可能性。由此可見，較諸一般的買賣，商品房預(yù)售交易制度中對(duì)購房人權(quán)益之保護(hù)顯有不足。

此外，商品房預(yù)售交易也不同于合同法第167條規(guī)定的分期付款買賣和第134條規(guī)定的所有權(quán)保留買賣。按照分期付款買賣和所有權(quán)保留買賣，出賣人與買受人約定，在出賣人將標(biāo)的物交付于買受人后，買受人得分期支付價(jià)款。此種類型多見諸汽車等金額較大的買賣合同。在此兩種買賣交易中，買受人一般可立即占有標(biāo)的物并即時(shí)享受消費(fèi)標(biāo)的物，同時(shí)又可通過分期付款方式減輕其價(jià)金支付的負(fù)擔(dān)，實(shí)則屬于出賣人對(duì)于買受人融資合同類型。反觀商品房預(yù)售交易，購房人在房屋交付前即有給付價(jià)金之義務(wù)，在其給付大筆“首付金”以及隨后分批交付房屋價(jià)金之后，仍無法向開發(fā)商主張任何權(quán)利，其情形實(shí)則屬于購房人向開發(fā)商融資之類型。與其他融資方式相比，如根據(jù)分期付款買賣，買受人未支付之價(jià)金達(dá)到五分之一時(shí)，出賣人可請(qǐng)求支付全部?jī)r(jià)金或者解除合同，如解除合同，出賣人得請(qǐng)求買受人支付標(biāo)的物之使用費(fèi);根據(jù)所有權(quán)保留買賣，買受人未履行支付價(jià)款或其他義務(wù)的，出賣人仍擁有標(biāo)的物的所有權(quán);銀行借款與貸款人往往要求貸款人提供抵押或者保證人以擔(dān)保其對(duì)貸款人之返還請(qǐng)求權(quán);融資租賃中出租人(融資人)可先以買賣方式取得租賃物的所有權(quán)，然后再以租賃方式使租賃物的承租人取得租賃物的使用利益，而出租人仍可以保留租賃物的所有權(quán)。而購房人提供資金與開發(fā)商建造房屋并無任何擔(dān)保。顯然，商品房預(yù)售交易制度在先天上就對(duì)購房人極為不利。

3、交易標(biāo)的之不可預(yù)見性。

商品房預(yù)售交易合同是當(dāng)事人就正在興建中之房屋所進(jìn)行的交易行為，開發(fā)商負(fù)有于一定時(shí)期內(nèi)將房屋興建完成再轉(zhuǎn)移所有權(quán)并交付購房人。通常情形，在訂立合同時(shí)，購房人據(jù)以者，僅為開發(fā)商提供的圖紙、模型或者開發(fā)商興建的“樣品房”。至于房屋完成之實(shí)際面積、建筑材料之品質(zhì)、公共設(shè)施之有無等等問題，購房人無法預(yù)先預(yù)期或預(yù)見。而這些問題往往是購房人決定是否進(jìn)行交易時(shí)之重要因素。更何況，開發(fā)商事后亦可變更設(shè)計(jì)、增加公用面積，以致完工時(shí)不符合訂立合同時(shí)之預(yù)期約定。

4、履行周期長(zhǎng)。

一般之買賣合同成立后，出賣人即負(fù)有交付買賣標(biāo)的物及轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。而在商品房預(yù)售交易中，從訂立合同到房屋建竣需相當(dāng)時(shí)日。在房屋建造過程中，開發(fā)商本身之履行能力容易因外在因素或者其他因素發(fā)生變化。此外，經(jīng)濟(jì)景氣與否，建筑材料之漲跌等等，也可能在訂立合同后房屋完工前影響房屋之建竣。當(dāng)然，購房者固然可得解除交易合同，但實(shí)際情況是，一則如要解除合同，購房人要受交易合同約定條款的諸多限制，其結(jié)果一般而言，總是使購房人處于不利之地位;二則從訂立合同到房屋建竣前已經(jīng)過相當(dāng)時(shí)日，在此期間，很可能還出現(xiàn)過其他諸多的購房機(jī)會(huì)由于此項(xiàng)交易合同之成立而不在購房人的考慮之中，如要解除合同不僅此項(xiàng)交易目的不能實(shí)現(xiàn)，而其他機(jī)會(huì)也被喪失;三則在房屋建竣前，購房人已投入大量資金，處于欲罷不能的境地，使得購房人不論怎樣顧慮重重，也不敢輕易解除合同，如購房人竟然敢于解除合同，則要至少損失數(shù)千上萬元之資金。