商品房預(yù)售開發(fā)商信息披露制度有哪些，商品房預(yù)售開發(fā)商信息需要注意什么？

(一)開發(fā)商的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法(2007修正)》第30條的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);(2)有固定的經(jīng)營場所;(3)有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本;(4)有足夠的專業(yè)技術(shù)人員以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。如果是有限責(zé)任公司或者股份有限公司從事房地產(chǎn)經(jīng)營的，還應(yīng)當(dāng)具備《公司法》的有關(guān)規(guī)定[3]。開發(fā)商只有取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照并且獲得工商部門批準(zhǔn)開發(fā)商品房資格后才能進(jìn)行商品房開發(fā)。

(二)開發(fā)商開發(fā)商品房的資質(zhì)證書

開發(fā)商的資質(zhì)證書是開發(fā)商有資格開發(fā)商品房項(xiàng)目的證明，開發(fā)商向消費(fèi)者出示資質(zhì)證書能有效防止某些企業(yè)打著房地產(chǎn)公司的名義違規(guī)開發(fā)商品房。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》(建設(shè)部令2000年第77號)的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商的資質(zhì)共分為一、二、三、四四個等級，現(xiàn)在房地產(chǎn)管理部門對尚未評定資質(zhì)等級的企業(yè)會頒發(fā)《暫定資質(zhì)證書》，有效期1年，在其資質(zhì)一欄中注明“暫定”。從四級到一級的審批條件依次嚴(yán)格，資質(zhì)等級是反映一個開發(fā)商實(shí)力和信譽(yù)的一個標(biāo)準(zhǔn)。上述四個等級中一級資質(zhì)為最高資質(zhì)，資質(zhì)越高，消費(fèi)者面臨的風(fēng)險(xiǎn)相對越低。如果消費(fèi)者購買了不具備商品房開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)的房屋，將導(dǎo)致購房合同無效，因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者公開其相關(guān)資質(zhì)證書等文件。

(三)開發(fā)商的年度檢驗(yàn)報(bào)告

根據(jù)《中華人民共和國公司登記管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年3月1日至6月30日進(jìn)行年度檢驗(yàn)。公司不按照規(guī)定接受年度檢驗(yàn)的，由公司登記機(jī)關(guān)處以1萬元以上10萬元以下的罰款，并限期接受年度檢驗(yàn);逾期仍不接受年度檢驗(yàn)的，吊銷營業(yè)執(zhí)照。也就是說如果開發(fā)商不按時進(jìn)行年度檢驗(yàn)，將會被吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，其相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資格也將會取消。提供企業(yè)的年度檢驗(yàn)報(bào)告不僅能更好的讓消費(fèi)者了解開發(fā)商的發(fā)展情況，更能防止開發(fā)商利用消費(fèi)者不懂法的漏洞，用過期或無效的證件欺騙消費(fèi)者。

(四)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目的“五證”

《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》(俗稱“五證”)作為商品房預(yù)售必須具備的條件[4]，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在簽訂商品房預(yù)售合同前向消費(fèi)者出示“五證”的原件，防止某些開發(fā)商通過偽造或者變造的“五證”欺騙消費(fèi)者。

(五)預(yù)售商品房的施工技術(shù)、建筑材料

預(yù)售商品房的質(zhì)量是消費(fèi)者關(guān)心的重要問題，特別是“5.12”汶川地震發(fā)生后，消費(fèi)者對房屋的抗震要求越來越高，開發(fā)商將預(yù)售商品房的施工技術(shù)、建筑材料作為重要信息進(jìn)行披露，一方面讓消費(fèi)者對所購商品房放心，另一方面讓那些以低價(jià)誘導(dǎo)消費(fèi)者而暗地卻使用劣質(zhì)材料開發(fā)商沒有市場。開發(fā)商將披露售商品房的施工技術(shù)、建筑材料等信息對于維護(hù)商品房開發(fā)市場是有利的，對于消費(fèi)者生命健康權(quán)的保護(hù)也是有利的。

(六)預(yù)售商品房的施工進(jìn)度計(jì)劃

預(yù)售商品房作為尚未交付使用的房屋，消費(fèi)者在關(guān)系商品房質(zhì)量的同時，同樣關(guān)心商品房的交付時間。在商品房預(yù)售合同中雖然明確規(guī)定了預(yù)售商品房的交付時間，但是近年來由于開發(fā)商違約延期交房的行為屢見不鮮，消費(fèi)者在預(yù)售合同約定的交付時間前無法判斷開發(fā)商能否按時交付。開發(fā)商向消費(fèi)者披露預(yù)售商品房的施工進(jìn)度計(jì)劃，可以讓消費(fèi)者在施工過程中即時知道工程進(jìn)度，按照開發(fā)商披露的施工進(jìn)度計(jì)劃，來判斷開發(fā)商是否存在違約的可能性。對于不能按時完成工程進(jìn)度計(jì)劃的，消費(fèi)者可以決定是否按照該計(jì)劃追究開發(fā)商的“預(yù)期違約責(zé)任”，以盡可能的達(dá)到保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的目的。