一、商品房預(yù)售制有什么優(yōu)點(diǎn)？

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)正以驚人的速度發(fā)展著，其中1994年確定的房屋預(yù)售制度成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的有力推手，具體表現(xiàn)為以下兩點(diǎn)：

1. 增加開(kāi)發(fā)商的融資途徑

住房預(yù)售制度是一種有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的融資制度，在加速整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)、提高了資金使用效率的同時(shí)，也降低了資金使用成本。根據(jù)測(cè)算，以預(yù)售方式銷售的項(xiàng)目比現(xiàn)售方式銷售的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)回收周期約縮短10個(gè)月。從圖1可以看出，預(yù)售資金占房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源很大一部分，具有舉足輕重的地位。它使得使開(kāi)發(fā)企業(yè)，特別是新的開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目初期就解決了資金問(wèn)題，通過(guò)回籠資金為下一步發(fā)展保駕護(hù)航。

2. 緩解緊張的住房需求

商品房預(yù)售制度自1994年制定之日起就為培養(yǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)立下汗馬功勞。由于歷史欠賬多，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以增量市場(chǎng)為主，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多是成片和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，但在我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)育不全的情況下，完全靠開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金是很難進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的。而商品房預(yù)售價(jià)格一般比現(xiàn)房銷售價(jià)格低10%～20%，交房期為1年～2年，相對(duì)現(xiàn)房銷售具有一定優(yōu)勢(shì)，刺激了消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，將潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，為房市帶來(lái)增量，有效緩解了緊張的住房需求。除此之外，它還具有發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的功能，在房屋成本沒(méi)有完全投入時(shí)，通過(guò)預(yù)售能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的需求情況，為以后開(kāi)發(fā)打下基礎(chǔ)。

二、商品房預(yù)售制有什么弊端？

由于在房屋商品化、土地有償使用的過(guò)程中尚缺乏足夠的管理經(jīng)驗(yàn)，使得原本優(yōu)點(diǎn)突出的房屋預(yù)售制度出現(xiàn)若干問(wèn)題：

1. 為開(kāi)發(fā)商非法集資和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)提供便利

商品房預(yù)售制度的存在，使購(gòu)房人幾乎變成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“提款機(jī)”。通常，開(kāi)發(fā)商只需投入有限的一部分資金，從政府部門拿到土地，然后用土地到銀行抵押?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目。而真正的建設(shè)資金除了由中標(biāo)的建筑商墊付，開(kāi)發(fā)商要做的，就是取得預(yù)售許可證，將融資和銷售融為一體，利用商品房預(yù)售圈錢，這樣不僅大大減少了成本費(fèi)用，而且把風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)者身上。商品房預(yù)售制度將開(kāi)發(fā)商的融資和銷售合為一體，為其非法集資和轉(zhuǎn)嫁市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提供了便利，開(kāi)發(fā)商實(shí)際上成為這一制度的最大受益者。

2. 缺乏第三方監(jiān)管

國(guó)外的房屋預(yù)售制度, 更多的僅僅是一種銷售模式，而不是一種融資手段。但在我國(guó)，購(gòu)房者的銀行按揭貸款沒(méi)有經(jīng)過(guò)監(jiān)管程序就一次性無(wú)條件劃撥給開(kāi)發(fā)商，雖然規(guī)定了必須用于房屋工程,，但開(kāi)發(fā)商具體怎么使用這筆資金則缺乏第三方的監(jiān)管。開(kāi)發(fā)商把購(gòu)房者的銀行按揭貸款作為主要的融資渠道，并且利用制度漏洞，把風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者和銀行，有的甚至通過(guò)假按揭套取銀行貸款充當(dāng)開(kāi)發(fā)資金，為企業(yè)“空手套白狼、以小博大”提供了可趁之機(jī)，導(dǎo)致商業(yè)銀行蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上，潛藏著巨大的道義風(fēng)險(xiǎn)和資本風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行業(yè)敲響了警鐘。

3. 易造成房地產(chǎn)價(jià)格泡沫

期房交易類似于期貨交易，購(gòu)買期房的人當(dāng)中，不乏基于保值、投機(jī)等目的的。房地產(chǎn)商也常通過(guò)虛假緊缺、浮夸囤積等手段哄抬樓價(jià)，導(dǎo)致價(jià)格過(guò)分偏離真實(shí)價(jià)值，從而為房?jī)r(jià)暴跌埋下禍根，成為國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的絆腳石，催生泡沫。

4. 政府監(jiān)管缺位

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)官司中，其中很大一部分都與期房有關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)在利用房屋預(yù)售制度來(lái)快速融資的時(shí)候卻忽略了嚴(yán)格監(jiān)管。我國(guó)雖然已經(jīng)立法采取了一些監(jiān)管措施，但可操作性不強(qiáng)，在實(shí)踐中不能到位，這必然導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的履約能力和誠(chéng)信度等信息難以掌握，使得開(kāi)發(fā)商更容易利用私有的隱蔽信息優(yōu)勢(shì)侵害消費(fèi)者的合法權(quán)益，降低市場(chǎng)運(yùn)行效率。而且在法律制度不完善的情況下, 消費(fèi)者通過(guò)法律程序維護(hù)正當(dāng)權(quán)益時(shí)調(diào)查取證和執(zhí)行的成本也很高。