商品房預(yù)售制度如何完善，如何健全商品房預(yù)售制度？

(1)實(shí)施科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度和退出制度

目前房地產(chǎn)預(yù)售出現(xiàn)眾多問(wèn)題的重要原因之一在于缺乏嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出機(jī)制，很多缺乏開(kāi)發(fā)能力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涌入，不但給自己的生存埋下隱患，也給銀行和消費(fèi)者帶了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此我們認(rèn)為應(yīng)該建立一個(gè)完備的企業(yè)信用體系，嚴(yán)厲打擊虛假出資等不法行為，并全面實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度改革，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)的監(jiān)管，以抬高商品房預(yù)售者準(zhǔn)入門檻，將那些實(shí)力較弱、融資能力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)排擠出市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，以強(qiáng)化開(kāi)發(fā)企業(yè)商業(yè)信用，承擔(dān)商業(yè)責(zé)任。

(2)建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度

對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管不力已經(jīng)成為困擾房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題。建立商品房預(yù)售資金的監(jiān)管制度，對(duì)于切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者利益和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序來(lái)說(shuō)意義昭然。任何一個(gè)真正成熟的住房預(yù)售市場(chǎng)，住房預(yù)售款不是收到款之后就全部轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商名下，而是有制度地安排由專門的機(jī)構(gòu)或銀行來(lái)專業(yè)管理。通過(guò)多種手段的綜合運(yùn)用，采取專項(xiàng)管理、專項(xiàng)信托、專門賬號(hào)等方式管理住房預(yù)售資金，形成一個(gè)完整、嚴(yán)格的房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管鏈條。

(3)完善對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法行為的懲處機(jī)制

首先，要有明確的處罰標(biāo)準(zhǔn)和處罰措施，并適當(dāng)加大處罰力度，對(duì)不守信用、違規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要采取具體的懲罰措施，甚至取消其進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資格。其次，要制定規(guī)范的、明確的、操作性強(qiáng)的合同規(guī)范，從而能更好地保護(hù)購(gòu)房者的切身利益。第三，建立相應(yīng)的訴訟、仲裁和補(bǔ)償?shù)臋C(jī)制，用來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。

(4)建立開(kāi)發(fā)商信息披露制度

在商品房預(yù)售中，可以通過(guò)特別立法對(duì)開(kāi)發(fā)商的“信息披露”作為一項(xiàng)法定義務(wù)加以規(guī)定。具體而言，對(duì)商品房基本信息包括房屋規(guī)劃、房屋質(zhì)量、面積、裝修、配套設(shè)施以及取得預(yù)售證的商品房上市交易量、交易金額、開(kāi)發(fā)商自留量等信息，在各地房地產(chǎn)信息官方網(wǎng)站進(jìn)行詳細(xì)公布，接受公眾監(jiān)督。與此同時(shí)，將信息披露的情況納入開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信檔案，對(duì)于違反規(guī)定的開(kāi)發(fā)商，制定相應(yīng)的懲戒措施。以此增強(qiáng)市場(chǎng)供應(yīng)信息透明度，禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用信息的不對(duì)稱，從事房地產(chǎn)的投機(jī)倒買倒賣活動(dòng)，使市場(chǎng)形成穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。