商品房預(yù)售制度如何完善，完善預(yù)售制度的對(duì)策有哪些？

第一，設(shè)立商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金，平衡交易各方的風(fēng)險(xiǎn)。

所謂商品房預(yù)售制度風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金是一種基金籌集模式，即通過風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；鸬幕I集與積累，把預(yù)售制度中的各種風(fēng)險(xiǎn)合理均衡地分散到各負(fù)擔(dān)主體的制度模式。如上文所分析，在現(xiàn)存的預(yù)售中風(fēng)險(xiǎn)的分配極其不合理，因此，政府應(yīng)設(shè)立房屋預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；?，如存款保險(xiǎn)制度一樣，凡是參加房屋預(yù)售制度的房地產(chǎn)開發(fā)商都應(yīng)參加這個(gè)基金，即按營(yíng)業(yè)額繳付，一旦出現(xiàn)問題，就由這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)基金來承擔(dān)責(zé)任。通過這一機(jī)制，可以把整個(gè)房屋預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)分散給消費(fèi)者、銀行及房地產(chǎn)開發(fā)商一起來承擔(dān)，有效地平衡各方風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)交易公平。

第二，完善預(yù)售房款監(jiān)管。

具體而言：首先改變我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)主流的預(yù)收款收存方式—即由開發(fā)商統(tǒng)一收取，并在一定時(shí)間內(nèi)存入監(jiān)管賬戶.而改成由購(gòu)房人親自將購(gòu)房款存入監(jiān)管賬戶的方式。同時(shí)，嚴(yán)格規(guī)范預(yù)收款的使用，開發(fā)商除了可提取規(guī)定比例的備用金外，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金只能用于樓盤建設(shè)，開發(fā)商因工程建設(shè)需要用款，應(yīng)實(shí)行房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)審批制度，監(jiān)管銀行只能根據(jù)法定審批將款轉(zhuǎn)入施工單位賬戶。此舉能有效避免開發(fā)商挪用預(yù)收款以及攜款潛逃等行為，既發(fā)揮了預(yù)售制度對(duì)于開發(fā)商的融資作用，又保障了購(gòu)房者的資金安全。對(duì)此，我國(guó)廣東省作過相應(yīng)的嘗試，并取得了不錯(cuò)的效果，其經(jīng)驗(yàn)值得在全國(guó)范圍內(nèi)推廣

第三，加強(qiáng)監(jiān)管力度，設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè)資金審核機(jī)制。

預(yù)售制度的一個(gè)重要價(jià)值在于相對(duì)降低門檻，便于開發(fā)商融資，如果我們?cè)O(shè)立過高的準(zhǔn)入門檻，則顯然與該制度背道而馳，然而如上文所分析，目前我國(guó)的預(yù)售制度導(dǎo)致了大量的低質(zhì)中小企業(yè)充斥市場(chǎng)，嚴(yán)重?fù)p害行業(yè)環(huán)境和社會(huì)利益，對(duì)此，筆者的建議是設(shè)立預(yù)售商品房單項(xiàng)建設(shè)資金審核機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，開發(fā)商在進(jìn)行任何一個(gè)預(yù)售商品房項(xiàng)目時(shí)，必須向房地產(chǎn)主管部門申報(bào)企業(yè)目前的狀況，包括開發(fā)商的資質(zhì)、開發(fā)商近期的資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)有流動(dòng)資金量、在預(yù)售商品房開發(fā)過程中將要出現(xiàn)的到期債務(wù)額以及正在進(jìn)行并將在商品房開發(fā)過程中完成的其他項(xiàng)目等，并提供相應(yīng)的證明，經(jīng)房地產(chǎn)部門審批后方可進(jìn)行商品房開發(fā)，避免開發(fā)商在其他項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)不靈時(shí)，以預(yù)售商品房為手段，籌集買房人的資金，卻用以彌補(bǔ)其他項(xiàng)目上的流動(dòng)資金，[6] 同時(shí)此舉也能夠避免低質(zhì)的小企業(yè)“空手套白狼”，能夠有效的將不合格企業(yè)清除出市場(chǎng)。