商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)有哪些，商品房預(yù)售為什么會(huì)出現(xiàn)這些風(fēng)險(xiǎn)？

其一，存在著交易不公平現(xiàn)象，開發(fā)商將在建商品房的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了社會(huì)和銀行。如果說開發(fā)商從預(yù)售制度中獲得的利益與其所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和付出成本的收益相當(dāng)，購房者與開發(fā)商各取所需，那么預(yù)售制度顯然是一件兩全其美的事情。但是，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的預(yù)售機(jī)制，當(dāng)住房還處在建設(shè)過程中，購房者就已經(jīng)支付了全部的房?jī)r(jià)款，并承擔(dān)了未來全部的風(fēng)險(xiǎn)。在這種不健全的預(yù)售制度下，開發(fā)商不僅能低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，而且也不須承擔(dān)房屋存貨成本，施工建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和資金成本被過渡轉(zhuǎn)嫁給購房者，同時(shí)借助抵押貸款、按揭、流動(dòng)資金貸款，開發(fā)商把開發(fā)項(xiàng)目龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)最終都落在銀行身上，使商品房的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)幾乎全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行。更為嚴(yán)重的是，當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時(shí)，往往是處于弱勢(shì)的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔(dān)毀約的責(zé)任

出現(xiàn)這類問題的根本癥結(jié)在于：我國(guó)的預(yù)售制度由于缺乏一套健全的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的法律制度，使得開發(fā)能夠輕而易舉地轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，而購房者和銀行又缺乏保障自身利益的法律依據(jù)。同時(shí)，融資渠道單一，真正能夠給予房產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、可持續(xù)支撐的房產(chǎn)證券、債券等融資方式，則被認(rèn)為資金成本過高而為開發(fā)商所放棄，也是產(chǎn)生該現(xiàn)象的另一個(gè)重要的原因。

其二，現(xiàn)行的預(yù)售制度容易造成不平等競(jìng)爭(zhēng)和低效率競(jìng)爭(zhēng)。期房銷售制度相對(duì)降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻，開發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)、戰(zhàn)略都不十分重要，只要具備聯(lián)系地方政府和商業(yè)銀行權(quán)勢(shì)人物的能力，能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款，往往就意味著項(xiàng)目的成功。這導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商，一些極差的房地產(chǎn)公司也生存得很好，而那些真正具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯。也即我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)不但沒有形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，大量低質(zhì)開發(fā)商充斥于房地產(chǎn)市場(chǎng)。

其根源在于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的不合理，我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓采取掛牌交易制度，沒有市場(chǎng)化。房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)由政府職能部門通過行政許可進(jìn)行資源分配，由此導(dǎo)致開發(fā)商不惜以各種手段購買土地，然后通過預(yù)售制度賣期房，提前回籠資金，把高房?jī)r(jià)拋給購房者，因此我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)不平等競(jìng)爭(zhēng)和低效率競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。同時(shí)我國(guó)監(jiān)管體制的缺乏也助長(zhǎng)了這種情況的發(fā)生，由于對(duì)未建成房屋銷售行政許可的書面審查在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)、審計(jì)信用機(jī)制尚未建立的條件下幾乎沒有發(fā)揮應(yīng)有的把關(guān)作用。并且政府主管部門在預(yù)售過程中對(duì)預(yù)售合同的強(qiáng)制登記、預(yù)售廣告的發(fā)布監(jiān)管、資金的監(jiān)管都是行政靜態(tài)的、事后的管理，缺乏動(dòng)態(tài)的、事前的防范，也沒有引入金融監(jiān)管、房產(chǎn)律師監(jiān)管等市場(chǎng)條件下行之有效的監(jiān)管手段。 再者，缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出制度，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上魚龍混雜，大量缺乏必備條件的開發(fā)商依然能夠參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，并分得可觀利益。