商品房預(yù)售有哪些霸王條款，霸王條款的表現(xiàn)形式是什么？

現(xiàn)在,開發(fā)商和購房人在簽訂商品房買賣合同時,基本上都是適用政府有關(guān)部門制作的商品房買賣合同示范文本。雖然示范文本較好地平衡了開發(fā)商與購房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系,但由于雙方在有關(guān)專業(yè)知識、信息與地位的不對等,且合同由開發(fā)商提供的情況下,使得本應(yīng)由雙方協(xié)商簽訂的合同中有許多有利于開發(fā)商的“霸王條款”,購房人往往在發(fā)生糾紛時才發(fā)現(xiàn)某些條款對自己是相當(dāng)不利的。因此購房人在簽訂商品房買賣合同時一定要仔細審查合同的每一條款,對有些條款應(yīng)當(dāng)特別重視:

1、霸王條款之一:最終解釋權(quán)為發(fā)展商所有

“本廣告內(nèi)容非發(fā)展商要約邀請,不構(gòu)成雙方買賣合同內(nèi)容,廣告最終解釋權(quán)歸發(fā)展商所有。”類似廣告語為一些樓盤宣傳所常見。按法律規(guī)定,如果廣告和宣傳材料中的允諾和說明存在以下特征,則不是要約邀請,而是要約。第一,內(nèi)容中存在著對開發(fā)規(guī)劃范圍的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明的允諾,如房屋結(jié)構(gòu)是混凝土結(jié)構(gòu)、居住區(qū)綠地、健身、電視購物設(shè)施齊全等;第二,對房屋的說明和允諾具體確定,如綠化率、單元配備等;第三,說明和允諾對商品房買賣合同的訂立、房價的確定有重大影響。所以,廣告中的說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。

2、霸王條款之二:利用含混表述誤導(dǎo)預(yù)購人,在違反承諾時以多重語義為由逃避責(zé)任

此類手法不僅表現(xiàn)在廣告中誤導(dǎo)預(yù)購人,而且有運用于預(yù)售合同中,如用“進口”,“高級”,“與樣板間同品質(zhì)”等表述說明商品房的設(shè)備,材料。筆者曾見過一起預(yù)售合同的糾紛,開發(fā)商在預(yù)先擬定的條款中表述“住宅樓安裝兩臺高級進口電梯”,預(yù)購人要求明確,售樓小姐不同意,表示自己無權(quán)修改合同,并解釋說該電梯品質(zhì)遠高于中外合資的奧迪斯,三菱電梯。在交房時,預(yù)購人發(fā)現(xiàn)開發(fā)商安裝的電梯不僅在價款上低于普通的奧迪斯,三菱,且知名度也遠不如前兩種電梯。對此,應(yīng)采用格式條款解釋原則確定合同約定的內(nèi)容。有學(xué)者認為:對格式條款的理解發(fā)生爭議的,不應(yīng)當(dāng)尋求通常理解,而應(yīng)當(dāng)直接作出不利于提供格式條款一方的解釋。1我國《合同法》第四十一條規(guī)定:對格式條款的理解發(fā)生爭議的,應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的,應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的,應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。

3、霸王條款之三:認購書簽訂后不退定金

在商品房買賣合同中的典型表述為:買受人簽訂本認購書時,即繳付定金貳萬元(含誠意金)。本認購書簽訂后,定金不退還。定金不退還違反了我國法律規(guī)定?！稉?dān)保法》第89條規(guī)定:當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回,而不是不退還。開發(fā)商在簽訂認購書時,讓消費者交付大量定金,是為強買強賣所設(shè)的陷阱。

4、霸王條款之四:簽訂合同十日內(nèi)交總房款的30%

在商品房買賣合同中的典型表述為:買受人應(yīng)在簽訂本合同之日起十日內(nèi)向出賣人支付總房款30%的分期款(含定金)。此條款的規(guī)定不明確。因為房屋分期付款與定金的性質(zhì)不同。按照《擔(dān)保法》的規(guī)定,定金不得超過主合同標(biāo)的的20%。

5、霸王條款之五:外墻面使用權(quán)不屬于買受人

在商品房買賣合同中的典型表述為:該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)不屬于買受人,買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會所、休閑娛樂設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬于出賣方。

《中華人民共和國民法通則》、《物業(yè)管理條例》等規(guī)定,業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分;利用上述物業(yè)和設(shè)備進行經(jīng)營,應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物管企業(yè)同意后,按規(guī)定辦理手續(xù),所得收益應(yīng)主要用于補充專項維修資金,也可按業(yè)主大會的決定使用;已納入分?jǐn)偯娣e的公用部位產(chǎn)權(quán),屬業(yè)主共有,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、出售。屋頂、外墻面等使用權(quán)屬于全體業(yè)主所有。開發(fā)商強行占有侵害了消費者的權(quán)益。因此,業(yè)主在簽合同之前一定要留心“墻面、頂樓平臺、裙樓平臺的所有權(quán)與使用權(quán)歸屬問題,購房者在合同里對開發(fā)商如何使用這些公共設(shè)施應(yīng)約定清楚,并且約定開發(fā)商在使用時不可影響小區(qū)業(yè)主的生活,包括視野與采光等。

6、霸王條款之六:按銀行存款利率向買方支付違約金

在商品房買賣合同中的典型表述為:按買受人累計已付款的銀行存款利率向買受人支付違約金。這是顯失公平的。根據(jù)法律規(guī)定,在沒有違約金數(shù)額或賠償額計算方法的情況下,逾期交付使用房屋的應(yīng)支付違約金或賠償?shù)淖畹蜆?biāo)準(zhǔn)是“同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)”?？墒情_發(fā)商事先為自己設(shè)計了一個極低的標(biāo)準(zhǔn),實現(xiàn)了減輕自己責(zé)任的目的。

7、霸王條款之七: 150日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證

在商品房買賣合同中的典型表述為:出賣方應(yīng)該在商品交付使用后150日內(nèi)辦理權(quán)屬登記,將出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案,如因出賣人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書,出賣人承諾繼續(xù)辦理。

產(chǎn)權(quán)登記過程中開發(fā)商的義務(wù)是協(xié)助購房人辦理土地使用變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。購房人不能在規(guī)定時間辦理權(quán)屬證書,往往是由于開發(fā)商未能及時向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)報送規(guī)定資料造成的,有些開發(fā)商為了減輕自己的責(zé)任,將向產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)提供規(guī)定資料的期限延長,有的甚至延長至360日?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十四條規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi),將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門?！?因此,購房人在簽訂合同時,應(yīng)將開發(fā)商辦理權(quán)屬登記所需有關(guān)資料報送產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案的期限約定在商品房交付使用后60日內(nèi)。