一、什么是預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓？

在我國目前的市場實踐中，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓活動較為普遍。預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，也稱“期房轉(zhuǎn)讓”或“樓花轉(zhuǎn)讓”，是指商品房預(yù)售后，承購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房承購人將預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間建立新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的目的雖然也是使受讓人取得房屋所有權(quán)，但承購人在預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓的是取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)，而不是現(xiàn)存的房屋所有權(quán)。預(yù)售商品房經(jīng)轉(zhuǎn)讓后，原承購人從商品房預(yù)售法律關(guān)系中脫離出來，而由受讓人取代其在合同中的當(dāng)事人地位，享有原承購人應(yīng)享有的合同權(quán)利。負(fù)擔(dān)原承購人應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù)，是一種合同轉(zhuǎn)讓行為。

二、預(yù)售商品房如何再轉(zhuǎn)讓？

在實踐中，預(yù)售合同中承購人承擔(dān)的主要義務(wù)是支付房款。依據(jù)承購人履行該義務(wù)的程度，可以將商品房預(yù)售合同的再轉(zhuǎn)讓分為債權(quán)讓與和債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓。

由于商品房從開工到建成要經(jīng)過較長的一段時間。在這段時間里，承購人完全可能履行完所負(fù)義務(wù)。在不采取按揭形式的商品房預(yù)售中，承購人按照約定如期付清全部房款即可視為完成所負(fù)義務(wù)。在按揭購房中，承購人支付首期房款并授權(quán)貸款銀行存入開發(fā)商專設(shè)賬戶，即可視為履行完畢所負(fù)義務(wù)。這兩種情況下發(fā)生的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓是債權(quán)讓與行為。在商品房建成之前，還有可能出現(xiàn)承購人未支付或者只支付部分房款的情形。在這種情況下，預(yù)售商品房的讓與是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和債務(wù)承擔(dān)的結(jié)合。被讓與人的權(quán)利主要是房屋所有權(quán)之期待權(quán)，第三人所承擔(dān)的義務(wù)是原承購人為履行或者未履行完畢的合同義務(wù)。

由于承購人在預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓的是取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)，而不是現(xiàn)存的房屋所有權(quán)，而這又與傳統(tǒng)的物權(quán)及財產(chǎn)權(quán)制度有所背離，因此，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為是否合法是一個爭論已久的問題。支持者認(rèn)為，商品房預(yù)購人將尚未竣工交付使用的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓，能夠使開發(fā)商更快地回籠資金，降低開發(fā)成本，減少投資風(fēng)險，也能使承購人及時收回投資。解決資金需求。對于房地產(chǎn)市場有活躍作用。反對者認(rèn)為，商品房預(yù)售后再行轉(zhuǎn)讓，有較大的投機性，它使大量的資金流入少數(shù)投機者的腰包，使企業(yè)生產(chǎn)成本上升，使房地產(chǎn)價格上漲，損害了消費者的利益，容易造成短期行為，影響房地產(chǎn)市場秩序，主張在法律規(guī)定上予以禁止。盡管禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓有一定道理，但也不能因噎廢食，完全禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓行為。該行為的存在有其合理性，而且目前市場活動中預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象也是較為普遍的。