一、什么是預售商品房再轉讓？

在我國目前的市場實踐中，預售商品房再轉讓活動較為普遍。預售商品房的再轉讓，也稱“期房轉讓”或“樓花轉讓”，是指商品房預售后，承購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的行為。這種轉讓只變更預售合同的主體，預售合同的內容不發(fā)生變化，由商品房承購人將預售合同的債權或權利義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間建立新的權利義務關系。

預售商品房再轉讓的目的雖然也是使受讓人取得房屋所有權，但承購人在預售商品房再轉讓中轉讓的是取得房屋所有權的期待權，而不是現(xiàn)存的房屋所有權。預售商品房經(jīng)轉讓后，原承購人從商品房預售法律關系中脫離出來，而由受讓人取代其在合同中的當事人地位，享有原承購人應享有的合同權利。負擔原承購人應承擔的合同義務，是一種合同轉讓行為。

二、預售商品房如何再轉讓？

在實踐中，預售合同中承購人承擔的主要義務是支付房款。依據(jù)承購人履行該義務的程度，可以將商品房預售合同的再轉讓分為債權讓與和債權債務的一并轉讓。

由于商品房從開工到建成要經(jīng)過較長的一段時間。在這段時間里，承購人完全可能履行完所負義務。在不采取按揭形式的商品房預售中，承購人按照約定如期付清全部房款即可視為完成所負義務。在按揭購房中，承購人支付首期房款并授權貸款銀行存入開發(fā)商專設賬戶，即可視為履行完畢所負義務。這兩種情況下發(fā)生的預售商品房轉讓是債權讓與行為。在商品房建成之前，還有可能出現(xiàn)承購人未支付或者只支付部分房款的情形。在這種情況下，預售商品房的讓與是債權轉讓和債務承擔的結合。被讓與人的權利主要是房屋所有權之期待權，第三人所承擔的義務是原承購人為履行或者未履行完畢的合同義務。

由于承購人在預售商品房再轉讓中轉讓的是取得房屋所有權的期待權，而不是現(xiàn)存的房屋所有權，而這又與傳統(tǒng)的物權及財產權制度有所背離，因此，預售商品房再轉讓行為是否合法是一個爭論已久的問題。支持者認為，商品房預購人將尚未竣工交付使用的預售商品房再行轉讓，能夠使開發(fā)商更快地回籠資金，降低開發(fā)成本，減少投資風險，也能使承購人及時收回投資。解決資金需求。對于房地產市場有活躍作用。反對者認為，商品房預售后再行轉讓，有較大的投機性，它使大量的資金流入少數(shù)投機者的腰包，使企業(yè)生產成本上升，使房地產價格上漲，損害了消費者的利益，容易造成短期行為，影響房地產市場秩序，主張在法律規(guī)定上予以禁止。盡管禁止預售商品房的再轉讓有一定道理，但也不能因噎廢食，完全禁止預售商品房的再轉讓行為。該行為的存在有其合理性，而且目前市場活動中預售商品房再轉讓現(xiàn)象也是較為普遍的。