一、預售商品房再轉讓指什么？

所謂預售商品房的再轉讓，又稱“炒樓花”，是指在商品房預售以后，買受人將其預購的未施工交付的預售商品房另行轉讓的行為。對這種行為，有學者認為，商品房預售后的再轉讓具有較大的投機性， 主張從立法上產加禁止。我國現(xiàn)行《城市房地產管理法》第45條對此既未予以明確允許，但也未明令禁止，而是授權國務院作出具體規(guī)定。在1995年建設部發(fā)布的《城市商品房預售管理辦法》中也并沒有禁止"炒樓花"。在實踐中"炒樓花"行為大量存在，因"炒樓花"而發(fā)生的糾紛也不斷出現(xiàn)，立法上如果一味對"炒樓花".采取回避態(tài)度將不利于房地產市場的穩(wěn)定和健康發(fā)育。筆者讀為，從長遠利益來看，為了我國房地產市場的完善，應允許預售商品房房再轉讓。預售商品房再轉讓在本質上是合同關系的轉讓，不僅轉讓合同的權利，義務也要一并轉讓，實為權利與義務的概括轉移。我國合同法對合同的轉讓是允許的，那么對于"炒樓花"也就不宜一律加以禁止。

預售商品房再轉讓的原因也是非常復雜的，并非一概是為了炒賣之目的，購房人很可能因為資金周轉或風險轉移的需要而進行再轉讓，如果一概禁止，則將限制購買方合法權益的行使。

另外，在國務院對"炒樓花"行為還未作出規(guī)定的情況下，各地多制定地方性法規(guī)對頂售商品房的再轉讓加以規(guī)范。綜觀這些地方性法規(guī)，對"炒樓花"都是采允許態(tài)度的，只是規(guī)定了嚴格的限制條件。

二、預售商品房再轉讓要什么條件？

預售商品房再轉讓過程中的差價對轉讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機心理。在房地產市場不健全的情況下，帶有投機性的"炒樓花"行為很可能導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序，嚴重時還會產生"泡沫經濟"，影響整個國民經濟的發(fā)展?？陀^上，"炒樓花"行為的風險性的確是存在的，但我們不能因為它具有投機的這種負面效應就因噎廢食，而應該努力健全房地產管理體制，在法律上對這種行為加以正確騎引導和嚴格的規(guī)制，以盡量降低其投機性，使其最大化地發(fā)揮出活躍房地產市場的作用。預售商品房的再轉讓應滿足一定的條件、履行必要的程序:

1、預購方已經辦妥了商品房預售合同的登記備案手續(xù)，在轉讓預售房屋時，該預售合同在有效期內，這是預售商品房再轉讓的前提條件。

2、預購方已向房地產開發(fā)經營企業(yè)交付購房價款總額的百分之二十五以上的商品房預售款。

3、預購方與受讓方必須簽訂轉讓合同，載明轉讓的預售合同編號、轉讓原因、金額、面積、雙方的權利義務等內容。轉讓合同需經開發(fā)企業(yè)認可并簽字蓋章。

4、轉讓雙方必須持預售契約、轉讓合同及有關證件到銷售登記的交易管理部門申辦預售轉讓登記，履行登記備案手續(xù)。

5、預購方和受讓方依法向稅務部門繳納土地增值稅J印花稅等稅費。