一、商品房廣告未兌現(xiàn)是違約嗎：從一個實例說起

龍泉房地產開發(fā)公司在龍泉山莊開發(fā)了四幢公寓。該公司的商品房銷售廣告和宣傳資料中明確指出，為了使顧客住進龍泉山莊后有一個舒適、祥和的生活環(huán)境，在保證公寓質量的同時，將在四幢公寓中間建一個街心花園，花園中間設一個帶噴泉的水池，并保證其余空地全部綠化。張先生就是看中這一點，才以超過同類公寓近1/3的價格在龍泉山莊購買了一套公寓。可直到現(xiàn)在，該公司承諾建設的街心花園、噴泉水池還未動工興建，就連空地也未綠化。

于是，張先生想知道：商品房廣告未兌現(xiàn)是違約嗎？購房廣告未兌現(xiàn)怎么辦？

二、商品房廣告未兌現(xiàn)是違約嗎？購房廣告未兌現(xiàn)怎么辦？

銷售宣傳廣告作為商品銷售行之有效的一種手段，廣泛存在于商品房交易市場。目前90%以上的商品房是通過宣傳廣告進行促銷的。由于我國商品房市場管理機制不健全，對銷售宣傳廣告缺乏有效的規(guī)范管理，出賣人為獲取最大利潤，在進行銷售時往往作出一些虛假、夸大不實的宣傳，導致糾紛出現(xiàn)，擾亂了商品房市場秩序。

根據(jù)《合同法》第15條規(guī)定，對商業(yè)廣告原則上認定為一種要約邀請，一般情況下不能將未訂入合同中的宣傳廣告內容作為合同內容。但出賣人在銷售廣告和宣傳資料中，如果就其開發(fā)出售的商品房及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并由此對買受人決定訂立合同以及房屋價格的確定有重大影響的，在買受人就此內容提出訂立合同時，該銷售廣告內容的對象就已特定化。根據(jù)《合同法》第14條關于要約的規(guī)定，應當將該內容視為要約，而買賣合同的訂立則視為買受人對出賣人要約的承諾。在此特定的情形下即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中，也應當認定為合同內容。當事人違反該內容時，應當承擔違約責任。

2003年6月1日起施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。

因此，龍泉房地產開發(fā)公司作為出賣人，違反了《解釋》的該條規(guī)定，故應承擔違約責任。

最后，需要提醒購房者的是，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般情況下都屬于要約邀請，只有符合法律規(guī)定的條件時才構成合同內容，在開發(fā)商不兌現(xiàn)購房廣告時應承擔違約責任。如果購房者覺得購房廣告和宣傳資料的內容對自己的購房決定非常重要，那么最好直接在購房合同中做出相應約定，這樣出現(xiàn)糾紛時，更容易追求開發(fā)商的違約責任。

以上就是對“商品房廣告未兌現(xiàn)是違約嗎”“購房廣告未兌現(xiàn)怎么辦”所作的解答。總之，購房者對商品房廣告和宣傳資料應當慎重對待，一般來說，購房廣告不是購房合同的內容，因此商品房廣告位兌現(xiàn)時不構成違約。但是，司法解釋已經(jīng)明確規(guī)定，在特定情況下，購房廣告屬于購房合同內容，商品房廣告未兌現(xiàn)則構成違約，購房廣告未兌現(xiàn)時，開發(fā)商應當承擔違約責任。不過，關鍵在于，購房者必須能夠證明自己的情況屬于法律規(guī)定的情形，否則就可能無法要求開發(fā)商承擔違約責任。所以，我們建議購房者應當盡早聯(lián)系律師尋求幫助，他們會幫您全面地收集證據(jù)，為打贏官司做好準備。