一、商品房違約責任的前提是什么？什么是商品房違約責任？

商品房違約責任，是指開發(fā)商或者購房者違反了商品房買賣合同的約定，從而需要承擔的賠償責任等。因此，承擔違約責任的前提是，當事人違反了合同約定。如果開發(fā)商或者購房者的行為在購房合同中沒有約定，也就不存在違約一說。

因此，商品房廣告與實際不符能不能要求賠償，根本答案在于，商品房廣告是否構成商品房合同的內容，如果構成商品房合同的內容，那么開發(fā)商就需要承擔賠償責任。

二、商品房廣告與實際不符可以要求賠償嗎？

售樓廣告是商業(yè)廣告的一種，根據(jù)我國《合同法》第15條的規(guī)定，開發(fā)商登載或派送售樓廣告，是其向業(yè)主發(fā)出簽訂房地產(chǎn)買賣合同的要約邀請。要約邀請在法律上開發(fā)商并不承擔法律責任，所以許多經(jīng)營者就利用這一點來玩虛假廣告的把戲。但是根據(jù)《合同法》第15條第2款的規(guī)定，商業(yè)廣告的內容符合要約規(guī)定的，視為要約。而且出賣人如果就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。如果商品房廣告構成了合同內容，那么商品房廣告與實際不符實，購房者可以要求賠償。

但是，《合同法》的規(guī)定是比較迷糊的，不夠具體。為了解決實踐中眾多的商品房廣告糾紛，2003年6月1日起施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條明確規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。

根據(jù)上述法律規(guī)定，商品房廣告與實際不符的，在符合下述條件時，購房者有權要求開發(fā)商予以賠償。

1、所作說明及允諾具體確定，即有明確具體的交房標準、交房日期、設備品牌、外觀形象，確定的小區(qū)規(guī)劃目標、配套設施，對于一些虛幻的描約，如“成功人士的選擇”、“坐擁繁華”、“具有無限的升值潛力”等，則顯然不符合這一特征，不能作為要約內容對待。

2、廣告的內容是對商品房開發(fā)范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾，包括作為買賣合同標的物的房屋本身的位置、朝向、戶型、結構、空間尺寸，設備安裝的數(shù)量、品牌，住宅小區(qū)的規(guī)劃、配套設施等，對于開發(fā)范圍外的描述，一則并不能由出賣人控制，二則這些描述的真?zhèn)钨I受人只要到現(xiàn)場觀察一下或向有關規(guī)劃部門咨詢一下即可了解，廣告應允許出賣人作細微的夸張或過分虛假的描述，這些開發(fā)范圍外的宣傳即屬此類，買受人應對此描述負有鑒別的義務，否則應為自己的疏忽大意承擔責任;

3、對商品房買賣合同的訂立和價格的確定具有重大影響，即廣告內容不僅對購房人具有重大的心理誘惑，對買賣合同的訂立產(chǎn)生重要的影響，而且屬于房屋價格的構成要件，如優(yōu)惠購買的折扣、隨房贈送的附屬設施，免費或優(yōu)惠享受的配套設施，房屋的質量、環(huán)境和設備品牌的說明和允諾。

以上就是對“商品房違約責任的前提是什么”“商品房廣告與實際不符能要求賠償嗎”所作的解答?？傊?，只有商品房廣告成為購房合同的內容時才可以要求賠償，而根據(jù)目前的法律規(guī)定，并不是所有的商品房廣告都可以構成購房合同內容。因此，購房者如果在商品房廣告與實際不符時想要求賠償，那么就必須證明購房廣告構成購房合同的內容，但普通老百姓很難順利完成法律上的舉證責任。所以，為了及時保護自己的權益，購房者應當直接聯(lián)系律師，進行咨詢并獲取幫助，他們多年的經(jīng)驗會給您最大的幫助！