如何加強(qiáng)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓管理，有什么立法建議？

雖然預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓具有不可避免的投機(jī)可能性，但只要我們加強(qiáng)管理。做好立法工作。制定出行之有效的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的市場管理規(guī)則，完全可以保證商品房預(yù)售行為的健康發(fā)展。對此，有以下幾點(diǎn)建議：

第一，盡快在法律上對預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓予以肯定?，F(xiàn)實(shí)生活中，預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓已普遍存在，如預(yù)售商品房的抵押、贈與、繼承等，這均已走到了法律的前面。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條的規(guī)定非常模糊，盡管“法無明文禁止皆自由”，但僅依據(jù)該法治原則不利于法律的貫徹執(zhí)行，更何況該原則在我國尚未深入人心，而行政機(jī)關(guān)的管理對法律規(guī)定的確定性程度要求更高。因此，國務(wù)院有必要根據(jù)該條法律的授權(quán)，出臺專門的行政法規(guī)，或者由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺部門規(guī)章，以規(guī)范全國預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓行為。制定全國性的、統(tǒng)一的法律也可以防止各地方的立法或政策不一致，這有利于形成全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場。

第二，進(jìn)一步規(guī)范商品房再轉(zhuǎn)讓的程序。原承購人與受讓人不僅應(yīng)當(dāng)簽訂書面的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同，并且二者還應(yīng)當(dāng)在原預(yù)售合同背書記載有關(guān)轉(zhuǎn)讓的情況。同時，前面已經(jīng)提到，我國對預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓設(shè)定了登記備案制度，這主要是為了便于國家行政部門的管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場和加強(qiáng)國家稅收。既然房地產(chǎn)法要求商品房預(yù)售合同報(bào)房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，那么轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)辦理變更登記手續(xù)。通過辦理原預(yù)售合同的變更手續(xù)，原承購人更名為受讓，從而明確預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向受讓人履行原預(yù)售合同的標(biāo)的物，受讓人應(yīng)當(dāng)向預(yù)售人履行支付剩余購房價(jià)款的義務(wù)。這不僅有公示公信的效力，還便于對預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為的監(jiān)督和管理。

第三，嚴(yán)格限制商業(yè)炒作行為。在預(yù)售商品房市場中，容易出現(xiàn)少數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的大炒家壟斷市場的情況。對這種不正當(dāng)?shù)母偁幮袨閼?yīng)當(dāng)加以適當(dāng)?shù)叵拗?。在香港特別行政區(qū)，政府為了限制不正當(dāng)炒賣行為曾采取一些措施，如：規(guī)定每位登記的買房者只可購買一個單元住房;房地產(chǎn)商須在買方實(shí)際選樓前進(jìn)行重新編排登記號碼，此項(xiàng)規(guī)定意在限定那些雇人搶先排隊(duì)及登記買預(yù)售商品房的投機(jī)商，照顧那些真正買樓的居民;限制房地產(chǎn)公司內(nèi)部職員及商業(yè)伙伴私下大批認(rèn)購和轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房等。我們可借鑒其中的一些措施。完善房地產(chǎn)交易立法，對預(yù)售商品房市場中的不正當(dāng)行為進(jìn)行限制。另外。還要加強(qiáng)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓市場的稅務(wù)征收管理，通過對再轉(zhuǎn)讓的獲利進(jìn)行征稅，來控制、調(diào)節(jié)預(yù)售商品房交易。

此外，對于轉(zhuǎn)讓人(原承購人)和受讓人未按照規(guī)定條件和手續(xù)進(jìn)行的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓交易，給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)通過制定新的法律法規(guī)或者按照已有的相關(guān)法律法規(guī)加以制裁和防范。