預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)有限制嗎，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓有什么限制？

盡管預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓有其合理性，但由于承購(gòu)人在預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓的是取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)，因此商品房在建設(shè)過(guò)程中會(huì)形成價(jià)差，該價(jià)差可能會(huì)產(chǎn)生高額利潤(rùn)，這些高額利潤(rùn)會(huì)吸引炒房者，形成大量投機(jī)性的行為。如果不對(duì)這些投機(jī)行為進(jìn)行限制和管理，則可能為一些炒作者牟取暴利提供機(jī)會(huì)。從而損害交易當(dāng)事人的利益、危害房地產(chǎn)市場(chǎng)以及資本市場(chǎng)的健康運(yùn)行。因此，我們必須對(duì)預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓進(jìn)行一定限制。

首先，預(yù)售合同必須合法有效。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓的是預(yù)售合同的權(quán)利和義務(wù)。根據(jù)合同法的一般原理，其轉(zhuǎn)讓有效的第一要件就是原預(yù)售合同存在且有效。預(yù)售合同無(wú)效的，在轉(zhuǎn)讓行為也因標(biāo)的不存在而無(wú)效。

其次，預(yù)售合同中沒(méi)有禁止轉(zhuǎn)讓的約定。在預(yù)售合同中，商品房的預(yù)售人和承購(gòu)人可以約定承購(gòu)人不得轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房。如果雙方作出了禁止轉(zhuǎn)讓的約定，則承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)遵守合同，不得轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房。如果對(duì)預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓未作限制，則應(yīng)該允許承購(gòu)人處分自己的債權(quán)。

再次，轉(zhuǎn)讓行為須發(fā)生在承購(gòu)人取得房屋所有權(quán)之前。預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓之所以屬于合同轉(zhuǎn)讓行為，是因?yàn)槌匈?gòu)人尚未依房屋所有權(quán)之期待權(quán)從開(kāi)發(fā)商處繼受房屋所有權(quán)。如果承購(gòu)人已經(jīng)取得了房屋所有權(quán)，其發(fā)生的轉(zhuǎn)讓行為按照一般的買賣行為處理。

同時(shí)，轉(zhuǎn)讓行為符合合同轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。既然預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓是一種合同轉(zhuǎn)讓行為，那么該行為首先應(yīng)該符合《合同法》的規(guī)定。依照該法第80條、第88條的規(guī)定，如果承購(gòu)人已經(jīng)完全履行支付房款的義務(wù)，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)需預(yù)售人同意，只要通知其即可。如果承購(gòu)人未完全履行支付房款的義務(wù)，則其轉(zhuǎn)讓需要征得預(yù)售人的同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。同時(shí)，我國(guó)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條還對(duì)預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓作了特殊規(guī)定。依照該規(guī)定，預(yù)售人辦理了備案登記手續(xù)之后，預(yù)售商品房的所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。也就是說(shuō)，備案登記手續(xù)可以證明原預(yù)售合同無(wú)瑕疵，證明了預(yù)售人是證照齊全的合法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記備案預(yù)售合同缺乏有效性，這樣的合同不能轉(zhuǎn)讓。經(jīng)過(guò)本案登記后的預(yù)售商品房合同，被原承購(gòu)人轉(zhuǎn)讓給第三人后，第三人成為權(quán)利主體，也是預(yù)售商品房竣工后的產(chǎn)權(quán)人。

最后。轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人須簽訂轉(zhuǎn)讓合同。承購(gòu)人與第三人或第三人與開(kāi)發(fā)商應(yīng)以合同形式明確合同主體的變更，如果僅存在債權(quán)讓與，應(yīng)由承購(gòu)人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同。既有債權(quán)讓與又有債務(wù)承擔(dān)的，可由承購(gòu)人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同，再由第三人與開(kāi)發(fā)商簽訂債務(wù)承擔(dān)合同。其中的債務(wù)承擔(dān)合同也可以在第三人與承購(gòu)人之間簽訂，但須經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意方可生效。